最近，大量有關(guān)城市規(guī)模擴(kuò)增的消息是層出不窮。除了早已名聲在外的幾個一線大城市外，許多內(nèi)地省會也依靠人流暴增而成為“新一線城市”行列。

然而，更加微觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計卻表明，幾大直轄市的中心城區(qū)人口比重卻在逐年遞減。不僅反映出人口流動的具體軌跡，也折射出未來城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和潛在問題。

中心城區(qū)的人口比重下降

根據(jù)2020年底完成的第七次人口普查數(shù)據(jù)，目前幾乎所有的一線大城市人口都顯著增漲。只不過發(fā)展重心似乎已經(jīng)從原先的中心城區(qū)，轉(zhuǎn)移到相對偏遠(yuǎn)的前郊縣地帶，或是開發(fā)不久的純粹外圍。其中就包括了分擔(dān)政經(jīng)中心任務(wù)的北京與上海，同時也不乏地位相對較弱的天津和重慶。

其中，上海的靜安、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦這個7個中心區(qū)域，人口所占比重減了3．4個百分點。與之相對應(yīng)的其他區(qū)域，人口所占比卻增加了2．5個百分點。

無獨有偶，作為北京核心的東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)，僅占人口比重的50．2％。對比之前的2010年統(tǒng)計結(jié)果，是整整下跌了9．5個百分點。可以說是速度遠(yuǎn)超前面例舉的上海。

情況與之類似的還有天津。處于中心地帶的和平、河?xùn)|、河西、南開、河北、紅橋這6個區(qū)，人口所占的比重下降4．3％。郊縣人口則是占比重大幅提高8．6％。

最后是總面積異常龐大的重慶。中心城區(qū)的人口比重為32．27％，新區(qū)人口占33．63％，另有25．16％的居民生活在北三峽庫區(qū)。盡管情況比較特殊，但整體趨勢依舊同上海、北京和天津基本趨同。

看到這里，一定有人會立刻想到幾個左右人口的關(guān)鍵因素。包括高昂的房價、較高的生活成本和擁堵的交通。再算上因舊城改造而引發(fā)的大量動遷，都在將相當(dāng)比例的居民由市中心轉(zhuǎn)移到郊縣。從某種角度來看，這無異于一次城市內(nèi)部的大規(guī)模人口遷徙。只不過新落戶的地點，依舊在行政區(qū)域的劃分上沒有出現(xiàn)更迭。

城市本身的擴(kuò)張功不可沒

然而，中心城區(qū)的人口比重降低數(shù)據(jù)，是一種相對片面的統(tǒng)計口徑。尤其在考察復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)格局時，根本無法被用于解釋很多關(guān)鍵問題。何況從更為漫長的時間線看，這種趨勢早已順利運行了幾十年時間。

假設(shè)有這樣一個城市，原本的中心城區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益擁擠。于是便利用開發(fā)新地、兼并周遭的下級行政單位等手段，將總面積不斷向周邊延伸出去。那么原本并不屬于該市的居民，便會成為下次統(tǒng)計時的一份子。僅此而言，市中心的人口比重就不可能固定不變。加之郊縣地區(qū)的房價較為便宜，容易吸引純粹的新移民購買落戶，也就進(jìn)一步形成了看似市區(qū)衰落的虛假趨勢。

在這里，我們不妨繼續(xù)以中國目前的經(jīng)濟(jì)中心上海為例。如果將時間線倒退至30－40年前，那么市中心的區(qū)域面積僅相當(dāng)于現(xiàn)在的內(nèi)環(huán)高架覆蓋范圍。甚至還要扣除尚未得到開發(fā)的浦東部分。倘若將時間線再向前延伸，則包括嘉定、青浦、松江、寶山、南匯等諸多郊縣，都是不屬于上海的獨立行政單位。在這樣的格局背景下，內(nèi)環(huán)內(nèi)人口的比重勢必呈壓倒性優(yōu)勢。如今卻是將包括崇明島在內(nèi)的區(qū)域都囊獲進(jìn)來，又提出了雄心勃勃的五大新城規(guī)劃理念。郊縣人口比重的上升自然是沒有任何問題。

類似的現(xiàn)象，其實也反復(fù)發(fā)生在北京、天津和重慶。區(qū)別僅僅是可用面積的多寡，以及具體到落實層面的進(jìn)展力度。但絕大部分的“原住民”人口，依舊以腳下的市中心為主要活動區(qū)域。有的家庭即便早已在郊縣擁有房產(chǎn)，也通常會在工作日蝸居原地。各類因素相加在一起，無疑會讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計的真實效果略顯吃力。

潛藏的兩個問題

此外，這次有關(guān)直轄市中心城區(qū)的人口比重統(tǒng)計，也體現(xiàn)出目前已非常突出的2個問題。

首先便是人口出生率的持續(xù)走低。雖然目前的生育政策已放寬至三胎標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)2020年的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國已進(jìn)入世界生育率最低國家行列，總生育率從6下降至1．3。事實上，從2011年開始，生育政策開始轉(zhuǎn)向鼓勵生育，但效果都不明顯。直到2016年，新的生育政策才實施，即二胎政策，鼓勵全國獨生子女家庭生育二胎。依舊只是拉起一波短暫的小爆發(fā)，隨后又重新跌落到更低的水平線上。

因此，各大城市的中心區(qū)域人口都會受到影響。雖然從整體上看，源源不斷的外來移民可以填補(bǔ)空缺，甚至因流動總數(shù)的暴漲而可能遠(yuǎn)多于統(tǒng)計口徑。但他們要么沒有被頂級在冊，要么就是只活躍在郊縣區(qū)域，“享受”更為寬闊的生存空間。無形中也進(jìn)一步壓低了市中心內(nèi)的人口占比。

其次，就是經(jīng)常能左右城市結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)開發(fā)商們，逐步摸索出一套有別于過往的策略模式。一方面在城市的郊縣地帶瘋狂圈地，同時又以動遷等手段蠶食中心區(qū)域。同時為追求利益的最大化，經(jīng)常將市中心范圍內(nèi)的新樓盤設(shè)定為大戶型。與之相對的郊區(qū)次要項目，則往往以小戶型應(yīng)付了事。前者用于吸引高凈值人群的生活體驗追求，后者則純粹是為下沉市場而量身定制。一來二去之下，市區(qū)范圍內(nèi)的家庭數(shù)量與人口占比自然都是呈下降趨勢。

值得一提的是，中國自允許民間開發(fā)商參與市場以來，尚未形成類似歐美發(fā)達(dá)國家的分化布局。既利用城區(qū)外的廣袤土地，開發(fā)適于富人或中產(chǎn)階層的豪宅與普通別墅，以便吸引有至少2部車的家庭入住。反倒是更喜歡將大部分高凈值住宅都集中在有限區(qū)域，幾乎與市中心概念完全重疊。至于由此所產(chǎn)生的交通更加擁堵、生活質(zhì)量嚴(yán)重受限和更多與民生息息相關(guān)的衍生問題，則幾乎完全被輿論所人為漠視。如今的市中心人口比重降低，也與這個路徑有千絲萬縷的潛在聯(lián)系。

當(dāng)然，由于各國的政治經(jīng)濟(jì)制度、人文環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都有顯著差異，歐美發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)開發(fā)理念恐怕永遠(yuǎn)不會為中國所秉持。但正因如此，中心城區(qū)的未來也很難因幾個數(shù)據(jù)而被人看低。畢竟，無論土地財政的收入最終由誰拾取，都是取得土地使用權(quán)群體的“一塊心病”。只漲不跌的心理預(yù)期，也早已成為幾代人骨髓內(nèi)的世界觀體系……