雷達(dá)財經(jīng)出品 文｜孟帥 編｜深海

9月29日，港股又迎來一家物業(yè)管理類型的上市公司，而這家物管公司正是脫胎于國內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)萬科集團(tuán)的萬物云。不過，公司上市即出現(xiàn)破發(fā)。而這背后，萬物云的毛利率指標(biāo)也不容樂觀。

2019年至2021年期間，萬物云的毛利率指標(biāo)一直沒能突破19％，而與上市物企去年29．1％的毛利率均值相比，萬物云也存在不小的差距。與此同時，由萬科物業(yè)改名而來的萬物云，其科技成色仍有待進(jìn)一步檢驗。

2019年至2021年，萬物云研發(fā)開支費(fèi)用占總營收的比重始終沒有超過2％。此外，萬物云去年與科技相關(guān)業(yè)務(wù)的營收占總營收的比重也相對較低。

年內(nèi)港股最大IPO上市首日破發(fā)9月29日，萬物云正式在港交所掛牌上市。

值得一提的是，此次萬物云上市是截至目前港股年內(nèi)最大的新發(fā)IPO，萬物云也成為了今年第6個成功敲響港交所上市鐘聲的物業(yè)企業(yè)。在此之前，萬物云曾獲得過數(shù)輪融資。

天眼查顯示，2016年年初，萬物云獲得來自本家萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略投資。一年之后，萬科又在2016年的年報中披露了萬物云新一輪的融資信息。彼時，博裕資本及58集團(tuán)成為了萬物云新一輪的戰(zhàn)略投資者。

此后，萬物云便在長達(dá)5年的時間里再未披露過融資相關(guān)的消息。去年11月，萬科對外官宣了分拆萬物云赴港上市的消息，自此萬物云開啟了緊鑼密鼓的上市進(jìn)程。時間轉(zhuǎn)而來到今年4月，萬物云向港交所正式遞交招股書，由中信證券、花旗、高盛擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。3個多月后，萬物云的上市申請獲得證監(jiān)會的核準(zhǔn)。

9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。眼下，萬物云沖擊上市的旅程終于塵埃落定。據(jù)了解，萬物云此次IPO吸引到了包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資等在內(nèi)的基石投資人。前述基石投資者的投資總額達(dá)到21．63億港元，占到此次募資總額的37．56％。

雖然萬物云正式邁入資本市場的步伐相對較晚，但根據(jù)弗若斯特沙利文的資料顯示，若按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的收入計算，萬物云于2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場中已位列第一，享有4．28％的市場份額。不過，叩響港交所大門的萬物云，并未在上市首日迎來開門紅，開盤即跌破發(fā)行價。

截至當(dāng)天收盤，萬物云報收46港元／股，下跌6．79％，最新市值為536．88億港元。事實上，在外界不少人看來，萬物云選擇此時上市并非是最好的時機(jī)。受房地產(chǎn)行業(yè)及疫情的雙重影響，物業(yè)管理行業(yè)的整體增速有所放緩，利潤承壓；另一方面，隨著市場回歸理性，物管企業(yè)蜂擁上市的熱潮逐漸退去，當(dāng)下物業(yè)股的整體表現(xiàn)較為低迷，年內(nèi)多家上市的物企股價破發(fā)。

此前萬物云的估值曾一度突破千億大關(guān)，但當(dāng)前的環(huán)境之下，萬物云的估值已大不如前。不過，對于萬物云在資本市場上的表現(xiàn)，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮則顯得比較淡定。

此前萬科8月舉辦的中期業(yè)績會上，郁亮就曾表示，萬物云從萬科分拆獨(dú)立上市并不是賣豬仔，不是等它有個好價錢就把它賣掉，而是希望借上市幫萬物云獲得更廣闊的發(fā)展空間。此次上市的IPO儀式上，郁亮又表態(tài)稱，萬科并不在意萬物云上市時估值的高低，而是更在意其未來的長期表現(xiàn)。此番萬物云上市，獲得了眾多投資者的支持，其中包括一些長線價值的投資人。

他相信，站在新起點(diǎn)上的萬物云，將會獲得更大的發(fā)展空間，時間會證明萬物云的價值。投資者互動平臺上，有投資者問到，萬物云的上市能為萬科帶來什么收益。對此，萬科董秘答復(fù)稱，公司希望萬物云通過上市獲得更多發(fā)展空間，通過資本市場助力業(yè)務(wù)更好的發(fā)展，成為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的重要一環(huán)。

毛利率低于上市物企均值伴隨著正式邁入港股的步伐，萬物云近年來的經(jīng)營情況也逐漸清晰。

根據(jù)港交所披露的萬物云聆訊后資料集顯示，2019年至2021年，萬物云分別錄得139．27億元、181．45億元、237．05億元的收入，年復(fù)合增長率為30．46％。

值得一提的是，雖然萬物云從萬科分拆獨(dú)立上市，但萬科集團(tuán)目前仍舊是萬物云的最大單一客戶。2019年到2021年，萬物云來自萬科集團(tuán)的銷售收入分別為17．7億元、27．99億元及38．21億元，占總營收的比重分別為12．7％、15．4％和16．1％，呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。同期，萬物云的期內(nèi)利潤分別為10．40億元、15．19億元、17．14億元，其中萬物云去年期內(nèi)利潤的增速為12．87％，相較上一年同期46％的增速明顯有所放緩。

與此同時，萬物云的毛利率指標(biāo)從2019年的17．7％上漲至2020年的18．5％，又在2021年跌至17％，不及2019年的毛利率水平。今年第一季度，萬物云的毛利率指標(biāo)再度下降至14．5％，與上年同期相比下降0．2個百分點(diǎn)。據(jù)中指研究院發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究成果》數(shù)據(jù)顯示，去年物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為29．1％。相比之下，萬物云的毛利率較低，其毛利率水平約為均值的2／3。就第一季度毛利率指標(biāo)的下降，萬物云在聆訊后資料集中解釋稱，主要是因為春節(jié)前后對居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)及開發(fā)商增值服務(wù)等若干服務(wù)條線的需求較低，導(dǎo)致產(chǎn)生的收入減少，但成本結(jié)構(gòu)相對固定。

早在今年3月萬科舉行的業(yè)績會上，萬物云CEO朱保全就曾提到有關(guān)萬物云毛利率的話題。彼時，朱保全表示，從已上市的物業(yè)公司情況來看，就毛利率而言，大概可以分為兩個陣營，一類是在15％左右，一類是在30％左右。萬物云的毛利率在15％左右，從分析師的報告來看，15％左右是一個合理區(qū)間。

朱保全還指出，物業(yè)服務(wù)屬于民生行業(yè)，因而構(gòu)筑信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率指標(biāo)重要。另外，在商業(yè)領(lǐng)域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎(chǔ)之上實現(xiàn)的。

“云”科技屬性仍有待檢驗萬物云的發(fā)展最早可以追溯至1990年，彼時萬物云還未從萬科體系中拆分出來，只是隸屬于萬科集團(tuán)旗下的一個物業(yè)服務(wù)板塊。

以此計算，萬科在物業(yè)領(lǐng)域已有32年的發(fā)展歷史，而萬科當(dāng)初之所以要推出物業(yè)管理業(yè)務(wù)，一定程度上是因為受到SONY售后服務(wù)的啟示。在此契機(jī)之下，深圳天景花園成為了萬科物業(yè)接管的首個服務(wù)項目。

兩年過后，萬科物業(yè)開始了公司化的運(yùn)作。到了2009年，萬科特意成立了物業(yè)事業(yè)部。時隔六年之后，萬科物業(yè)開啟全面市場化的道路，并于2016年6月成功摘得“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”第一名的桂冠。經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科物業(yè)的營收在2018年成功突破百億，一舉成為行業(yè)內(nèi)首個實現(xiàn)該成就的物業(yè)企業(yè)。

2020年10月末，萬科物業(yè)正式更名為萬物云，萬物云的宗旨是致力于提供空間科技服務(wù)。萬物云名稱中的“云”字，也預(yù)示著萬科物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域之外被賦予了更多的科技屬性。

在談到公司的品牌從萬科物業(yè)升級為萬物云時，朱保全拿Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變作為類比，他認(rèn)為未來萬物云的競爭對手已不再是傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。

官網(wǎng)顯示，萬物云下設(shè)有物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)服務(wù)、智慧空間服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)五大板塊。其中，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)可以提供住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市與街道物業(yè)相關(guān)的服務(wù)；居住消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)包含二手房租售及新房置業(yè)、房屋裝修與美居煥新兩個業(yè)務(wù)；智慧空間服務(wù)方面則涵蓋智慧社區(qū)、智慧城市、智慧工地三個部分。

傍上了“云”的概念，萬物云的科技屬性成色到底如何？截至今年第一季度末，萬物云負(fù)責(zé)研發(fā)及技術(shù)實施的內(nèi)部團(tuán)隊的規(guī)模為464人。

2019年至2021年，萬物云用于研發(fā)的開支費(fèi)用分別為2．04億元、2．5億元、3．74億元，這部分開支主要用于支付給研發(fā)人員的工資、外包研發(fā)服務(wù)開支及設(shè)備折舊和攤銷。但與總營收相比，萬物云研發(fā)費(fèi)用占總營收的比重始終沒有超過2％。

2019年至2021年，研發(fā)費(fèi)用占萬物云總營收的比重分別為1．46％、1．38％、1．58％。再以2021年的經(jīng)營情況為例，萬物云在這一年共計斬獲下高達(dá)237．05億元的營收。

具體來看，來自社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)及AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的收入分別為131．61億元、86．93億元、18．5億元，分別貢獻(xiàn)了總營收的55．5％、36．7％、7．8％。萬物云與科技屬性關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占總營收的比重，仍有較大的提升空間。據(jù)了解，此次萬物云上市募集的56億港元，一部分將投入到與云相關(guān)的科技業(yè)務(wù)，其中約25％將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，約20％將用于孵化萬物云生態(tài)系統(tǒng)。此番從萬科分拆獨(dú)立上市，為萬物云開啟了一個全新的篇章。

然而，萬物云上市之后，仍需面對當(dāng)前二級市場上的嚴(yán)峻考驗。未來是否會如郁亮所說的那樣，“時間會證明萬物云的價值”？雷達(dá)財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。歡迎點(diǎn)擊關(guān)注我們，記得“標(biāo)星”哦！?

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       原文標(biāo)題 : 萬物云上市遭破發(fā)，科技成色究竟幾何？