◎文 | F.Lin. 

◎編輯 | 小木

青島正在向樓宇經(jīng)濟(jì)全面發(fā)力。7月20日，青島全市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)暨招商引資調(diào)度推進(jìn)會議上強(qiáng)調(diào)：

要堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，牢固樹立大抓產(chǎn)業(yè)、大抓項(xiàng)目的鮮明導(dǎo)向，持續(xù)用力抓好項(xiàng)目招引建設(shè)，推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)振興發(fā)展取得更大突破。

這其中的一大變化是，樓宇經(jīng)濟(jì)作為抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，被放到了顯要位置，“要積極謀劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，推動樓宇經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。”

再往前，7月初，《青島市樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展三年行動方案（2023-2025年）》正式印發(fā)，提出：

到2025年，爭取稅收過億元樓宇達(dá)到130座、十億元樓宇達(dá)到15座、二十億元樓宇達(dá)到5座”。‍‍‍

而在今年政府工作報告中，“大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，積極引進(jìn)更多央企和跨國公司地區(qū)總部”，就已經(jīng)被列為2023年的工作重點(diǎn)之一。

青島發(fā)力樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)背后，一方面是全新核算體系下GDP增長的最有效手段（比如，樓宇經(jīng)濟(jì)一般承載的是企業(yè)的研發(fā)、辦公和銷售總部，這些都對GDP有著直接貢獻(xiàn)；再比如，可以讓更多頭部企業(yè)的新興業(yè)務(wù)或者關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)留在當(dāng)?shù)刈龃笤隽浚�，另一方面，對城市品質(zhì)提升、一般公共預(yù)算收入增加、高端人才引進(jìn)等，也都有著直接利好。既有面子，又有里子。

但根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2023年二季度全國各大城市甲級辦公樓情況，青島樓宇空置率達(dá)37%，僅次于天津和沈陽的38%，與廈門并列全國第二，租金卻高達(dá)112元/平方米/月，僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高居第六。

那么，目前青島的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展和布局如何？存在哪些問題？突破口又在哪里？

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粗略估計(jì)，截至2022年底，青島市的稅收“億元樓”已經(jīng)超過了80座，而且這個數(shù)據(jù)正在不斷刷新。

梳理青島稅收“億元樓”區(qū)域分布和行業(yè)布局，可以發(fā)現(xiàn)青島樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要呈現(xiàn)幾個特點(diǎn)。一是，青島甲級寫字樓主要集中在市南、市北和嶗山三大區(qū)域。

這其中，嶗山區(qū)突出“金融”和“科技創(chuàng)新”兩大核心，市南區(qū)的主要著力點(diǎn)是“金融”和“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”，市北主打“一樓一產(chǎn)業(yè)”的專業(yè)特色。

2021年，嶗山區(qū)稅收過億元樓宇達(dá)到35座，位居全市第一。2022年，嶗山區(qū)新增稅收過億元樓宇5座。這些“億元樓”中，不乏上實(shí)中心T3、海爾云谷·中心大樓、光大理財(cái)大廈等“十億元”樓宇。2022年，市南區(qū)稅收過億元的樓宇數(shù)量延續(xù)了上一年回升的勢頭，實(shí)現(xiàn)27座“億元樓”目標(biāo)。

市北區(qū)是青島甲級寫字樓空置率最低的區(qū)市。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2023年二季度，市北區(qū)的空置率為17.5%，比同期的上海（18.59%）和深圳（24.5%）還要低。截至2022年，市北區(qū)95座商務(wù)樓宇中，有13棟稅收“億元樓”宇。

其中，青島煙草、中鐵發(fā)展等成為十億級稅收總部企業(yè)。

二是，相比于制造業(yè)的突出優(yōu)勢，西海岸新區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提升。目前，西海岸新區(qū)已經(jīng)逐漸形成了兩個明顯的甲級寫字樓集聚區(qū)。

一個是聚集了各類金融機(jī)構(gòu)、新型金融業(yè)態(tài)等金融資源的唐島灣CBD，另一個是集聚了一批影視產(chǎn)業(yè)，虛擬現(xiàn)實(shí)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)的靈山灣CBD。三是，膠州和平度在2022年實(shí)現(xiàn)“億元樓”的零突破。

膠州市2023年政府工作報告中提出，膠州三里河創(chuàng)業(yè)孵化基地不僅獲批“國家級青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)”，還是膠州首個稅收億元樓宇。

2月28日，“青島平度控股集團(tuán)”公眾號發(fā)布消息，由平度控股負(fù)責(zé)的膠東半島·領(lǐng)創(chuàng)中心成為平度市首座稅收“超億元寫字樓”。

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整體來看，青島樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，但與此同時，全市甲級寫字樓空置率居高不下的問題也一直存在。

根據(jù)戴德梁行報告，今年第二季度，青島甲級寫字樓市場無新增項(xiàng)目入市，甲級寫字樓市場總存量與一季度持平在166萬平方米；平均租金為每月105.98元每平方米，環(huán)比微降0.23%。市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)至24.6%。

從另一家機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的全國重點(diǎn)城市寫字樓數(shù)據(jù)看，青島空置率高的問題更加凸顯。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2023年二季度全國各大城市甲級辦公樓空置率，青島樓宇空置率達(dá)37%，僅次于天津和沈陽的38%，與廈門并列全國第二。雖然兩家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑不同，但都反映出青島樓宇經(jīng)濟(jì)這篇文章還有著非常大的提升空間。

首先，青島的樓宇經(jīng)濟(jì)中，金融行業(yè)貢獻(xiàn)大，與制造業(yè)密切相關(guān)的科技研發(fā)服務(wù)業(yè)、營銷總部、外貿(mào)總部等貢獻(xiàn)度有待提升。在仲量聯(lián)行這份報告中，青島甲級辦公樓平均租金112元/平方米/月，在全國重點(diǎn)城市中僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高居第六。

這其中，眾多金融企業(yè)集聚的嶗山金家?guī)X將青島的租金拉高了不少。反過來，這些金融企業(yè)也對城市稅收做出了實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。

青島的稅收“十億元樓”上實(shí)中心T3樓內(nèi)，金融類企業(yè)占到全部企業(yè)的半數(shù)以上。相比之下，與先進(jìn)制造業(yè)密切相關(guān)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、軟件和信息服務(wù)、科技服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)明顯沒有跟上制造業(yè)的前進(jìn)步伐。

此外，青島缺少本土外貿(mào)頭部企業(yè)。從目前來看，青島的外貿(mào)企業(yè)，大多從事的還是大宗原材料的進(jìn)出口，跟產(chǎn)業(yè)附加值高的制造環(huán)節(jié)聯(lián)動不多。

新能源汽車產(chǎn)業(yè)目前是外貿(mào)和制造業(yè)結(jié)合的一個突破口。‍‍‍‍‍‍‍比如，魏橋控股后的北汽制造廠已經(jīng)將新能源汽車出海作為重要發(fā)力方向，外貿(mào)進(jìn)出口的特殊屬性很容易為當(dāng)?shù)貛�來增量�?/p>

負(fù)責(zé)北汽制造進(jìn)出口業(yè)務(wù)的北京汽車制造廠（青島）進(jìn)出口有限公司在萊西注冊。

而負(fù)責(zé)奇瑞青島基地進(jìn)出口業(yè)務(wù)的奇瑞（青島）國際貿(mào)易有限公司也注冊在了即墨的汽車新城。

第二，青島對互聯(lián)網(wǎng)、文娛等高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)總部企業(yè)的培育和引進(jìn)力度不夠。

對比成都，僅2020年8月，就拿到了騰訊、網(wǎng)易、字節(jié)跳動共計(jì)280億元的投資。位于成都的華為成都研究所是華為全球主力研發(fā)中心之一。

除了華為、騰訊、網(wǎng)易、字節(jié)跳動外，包括阿里巴巴、美團(tuán)、京東、百度、新浪、oppo、攜程、聚美優(yōu)品、愛奇藝等互聯(lián)網(wǎng)大廠在成都均設(shè)有研發(fā)中心。

再有，過度開發(fā)、市場規(guī)劃不合理、周邊配套設(shè)施不完善等因素，也是導(dǎo)致青島樓宇空置率較高的因素。

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在新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小、成長尚需時日的前提下，青島更應(yīng)該堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的深度融合。

這背后的邏輯是，制造業(yè)越往產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸，越往技術(shù)創(chuàng)新含量高的環(huán)節(jié)升級，越需要現(xiàn)代金融、軟件和信息服務(wù)、科技服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的支撐，同時反過來也促進(jìn)現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商貿(mào)、會展等服務(wù)業(yè)向高端延伸。

一是更加凸顯城市新興產(chǎn)業(yè)賽道特色，尤其是集成電路、虛擬現(xiàn)實(shí)、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)需要進(jìn)一步凸顯。

產(chǎn)業(yè)契合度，是企業(yè)在城市選擇上的一個重要參考依據(jù)。

前灘能夠成為上海全市跨國公司落戶最活躍的區(qū)域之一，主要受益于浦東新區(qū)集成電路、生物醫(yī)藥、汽車裝備等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

這也是歌爾把全球研發(fā)中心放在青島的原因。

青島匯聚了全國約70%的虛擬現(xiàn)實(shí)科研力量，形成了歌爾、抖音Pico等龍頭企業(yè)，海信醫(yī)療、數(shù)智孿生等特色企業(yè)的聚集發(fā)展態(tài)勢，且基本實(shí)現(xiàn)“硬件-軟件-內(nèi)容-應(yīng)用”的虛擬現(xiàn)實(shí)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。

就在7月20日，大朋VR總部從上海正式遷入嶗山，落戶青島市虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)園。

大朋VR頭顯出貨量，位居中國XR市場第二位，占比高達(dá)36%，排名第一的，則是青島的小鳥看看（PICO），占比43%。

這種集聚效應(yīng)也會吸引越來越虛擬現(xiàn)實(shí)上下游企業(yè)入駐青島。二是利用自身對外開放的平臺優(yōu)勢，吸引更多高質(zhì)量外資企業(yè)將研發(fā)中心、外資總部落在青島。

以蘇州為例，今年以來，美國安普瑞斯高能量密度鋰離子電池生產(chǎn)研發(fā)基地、默迪夫生物總部、默迪夫多肽研發(fā)生產(chǎn)基地、微軟中國首個工業(yè)元宇宙應(yīng)用中心項(xiàng)目、空中客車中國研發(fā)中心、恩斯克中國總部及研發(fā)中心二期項(xiàng)目等一系列外資總部相繼落地蘇州。

這背后，一方面得益于蘇州完備的制造業(yè)體系，和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套能力，另一方面，則源于蘇州的高水平對外開放。青島的優(yōu)勢在于，既是黃河流域的主要出海通道，又擁有上合示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)、青島高新區(qū)等國家級重要開放平臺。

如何充分利用這些國家級重大開放平臺，聚焦24條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，招引更多產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)、上下游融合的項(xiàng)目，吸引更多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展，是當(dāng)前的關(guān)鍵所在。

三是各區(qū)市結(jié)合自身特色，提高樓宇經(jīng)濟(jì)的專業(yè)服務(wù)意識，完善樓宇配套設(shè)施建設(shè)。

對于寸土寸金的主城中心區(qū)來說，樓宇經(jīng)濟(jì)是提升城市品位和區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。目前，包括市南、市北、嶗山、城陽和西海岸新區(qū)等，都針對樓宇經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展出臺了相關(guān)政策。

但真正有效的樓宇經(jīng)濟(jì)崛起，一定要充分結(jié)合自身發(fā)展的特色。

在青島主城區(qū)三大CBD中，雖然起步很早、但一直伴隨各種問題的市北區(qū)CBD發(fā)展到今天，空置率維持到一個較低的水準(zhǔn)，值得好好總結(jié)。

在整體產(chǎn)業(yè)定位上，市北區(qū)除了傳統(tǒng)的航運(yùn)貿(mào)易、商務(wù)商貿(mào)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，還逐漸在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、醫(yī)養(yǎng)健康等領(lǐng)域形成了集聚。

從物理空間來看，市北區(qū)CBD似乎還在不斷擴(kuò)容，鞍山路上的浪潮大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、南京路上的青島生物科技創(chuàng)新園等都被納入市北中央商務(wù)區(qū)的范疇。

一方面是充分利用市北區(qū)CBD核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射外溢，另一方面則發(fā)揮原有商務(wù)區(qū)的專業(yè)服務(wù)能力，盡可能將市北CBD、新都心商圈和浮山后居住區(qū)連成一片，這一片區(qū)可能是青島年輕新中產(chǎn)最密集、消費(fèi)能力最旺盛、職住最平衡的一個片區(qū)，這恰恰是一個片區(qū)活力的具體體現(xiàn)。

李滄院士港導(dǎo)致的寫字樓空置率高的問題，實(shí)際上也可以借鑒市北區(qū)思路，搭乘嶗山區(qū)金融集聚效應(yīng)強(qiáng)、科創(chuàng)企業(yè)高速發(fā)展的快車，在租金、樓宇服務(wù)水平上和嶗山形成差異化，吸引更多對租金敏感、但同時又是高成長性的企業(yè)入駐。

此外，各區(qū)市以平臺公司為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)開發(fā)運(yùn)營模式也值得關(guān)注。

像西海岸新區(qū)的靈山灣、嶗山區(qū)的創(chuàng)智谷等屬于CBD2.0模式，不僅提供物理辦公空間，還能提供產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)基金、人才招募以及市場轉(zhuǎn)化，搭建產(chǎn)業(yè)鏈條，最終形成一個個的產(chǎn)業(yè)集群。

       原文標(biāo)題 : 青島正在下大力氣培育一批億元樓