只有穿越過周期，才能更好的理解周期。

地產(chǎn)行業(yè)，正在穿越周期，陣痛難免，但機(jī)遇也同樣存在。

區(qū)別于內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，香港地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)歷過牛熊的轉(zhuǎn)換，面對(duì)周期，頭部香港地產(chǎn)商正在從容且淡定的穿越周期。

根據(jù)港交所權(quán)益披露顯示，1月17日，新鴻基地產(chǎn)大股東郭氏家族近期在場(chǎng)內(nèi)增持了新鴻基地產(chǎn)，其中3間家族公司的好倉(cāng)均增至11.92%，鄺肖卿視作持股增至27.88%，新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)則增至19.49%。

作為香港的頂尖地產(chǎn)商，該公司一直被視為香港地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

自1972年上市以來，新鴻基地產(chǎn)長(zhǎng)期維持“低負(fù)債，高分紅”的經(jīng)營(yíng)模式，其物業(yè)租賃板塊也一直位居香港“地產(chǎn)四大天王”之首。

得益于低負(fù)債的模式，穩(wěn)健的盈利，新鴻基地產(chǎn)也。

眾所周知，當(dāng)下的港股權(quán)重早已從金融、地產(chǎn)為主切換至以為騰訊、美團(tuán)、阿里為主的互聯(lián)網(wǎng)公司。但新鴻基地產(chǎn)以及長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等依舊能在恒生指數(shù)成分股中占據(jù)重要的位置。

且從新鴻基地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)來看，其并未完全跟隨恒生指數(shù)走勢(shì)，盡管其近期創(chuàng)下了階段性新低，但拉長(zhǎng)周期來看，新鴻基地產(chǎn)依舊表現(xiàn)的相當(dāng)?shù)目傅�。截止最新收盤，其距離公司的歷史最高位也只跌了36%，市值仍高達(dá)2187.82億港元。

憑借著其持有新鴻基地產(chǎn)的股份，現(xiàn)年95歲的鄺肖卿，也一躍成為了中國(guó)女首富。

郭氏家族作為新鴻基地產(chǎn)的控股股東，其在當(dāng)下的位置進(jìn)行增持，其對(duì)外界傳遞的信號(hào)就是，市場(chǎng)低估了新鴻基地產(chǎn)。

按照2023年9月7日披露的年度業(yè)績(jī)顯示，截至2023年6月30日的12個(gè)月，新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入711.95億港元，年度溢利245.75億港元，公司股東應(yīng)占溢利239.07億港元。按照最新的動(dòng)態(tài)市盈率，該公司目前只有9倍左右，市凈率僅為0.36。

新晉女首富鄺肖卿

2023年年末，胡潤(rùn)研究院發(fā)布了《2023紅顏會(huì)·胡潤(rùn)女企業(yè)家榜》，95歲的老太太鄺肖卿首次成為成為中國(guó)女首富。

對(duì)于鄺肖卿這個(gè)名字，大多數(shù)人都比較陌生，且這個(gè)名字近十幾年也鮮有出現(xiàn)在資本市場(chǎng)之中。

但作為新鴻基的掌舵者，其江湖地位無人能夠撼動(dòng)。

鄺肖卿是新鴻基創(chuàng)始人郭得勝的妻子，也是新鴻基地產(chǎn)前主席郭炳湘、郭炳江及現(xiàn)任主席郭炳聯(lián)的母親。

1963年，郭得勝與恒基兆業(yè)控制人李兆基、馮景禧合伙創(chuàng)辦了新鴻基公司。上世紀(jì)70年代，三人分道揚(yáng)鑣后，郭得勝創(chuàng)辦了新鴻基地產(chǎn)，后于1990年去世。作為郭得勝遺孀，鄺肖卿通過信托基金持有新鴻基地產(chǎn)股份，成為公司的實(shí)控人。

然而，真正將老太太推向臺(tái)前的，則是三個(gè)兒子的遺產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

1990年郭得勝去世之后，郭氏三兄弟團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，他們兄弟之間的相互配合，很快將公司的業(yè)務(wù)拓展至通信、運(yùn)輸、互聯(lián)網(wǎng)和基建等領(lǐng)域，新鴻基地產(chǎn)的市場(chǎng)也從香港延伸到中國(guó)內(nèi)地和海外。

但“兄弟合心，其利斷金”的佳話并未一直延續(xù)。2008年，新鴻基地產(chǎn)公司董事局突然罷免了郭炳湘的主席兼行政總裁職務(wù)，將這一家族矛盾公開化。起因是郭炳湘與相識(shí)30多年的“紅顏知己”唐錦馨，進(jìn)行的數(shù)百億元的交易，讓郭氏家族成員起了擔(dān)憂。

罷免了郭炳湘之后，鄺肖卿被推到了臺(tái)前，成為了新鴻基地產(chǎn)的董事局主席。

而郭炳湘也并未消停，而是選擇了重新創(chuàng)業(yè)，此后更是上演了和家族的各種恩怨情仇。2012年新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席董事局主席郭炳江和郭炳聯(lián)因涉嫌行賄被香港廉政公署調(diào)查，外界猜測(cè)是大哥郭炳湘告發(fā)的結(jié)果。2012年5月4日晚，郭炳湘也因被懷疑涉嫌及觸犯防止賄賂條例的調(diào)查，也被廉政公署調(diào)查。

直至2014年末郭氏兄弟卷入的香港“世紀(jì)貪案”宣判，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江被判入罪，隨后辭去其在新鴻基地產(chǎn)的職務(wù)，而2018年郭炳湘突然去世，這場(chǎng)內(nèi)斗終于畫上的句號(hào)。

而此時(shí)的鄺肖卿則不折不扣的成為了新鴻基地產(chǎn)的話事人，且2018年其持有新鴻基地產(chǎn)的股份就上升至26.36%。

盡管目前新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)傳承至第三代，但鄺肖卿的地位仍然無人撼動(dòng)。由于新鴻基地產(chǎn)一直以來均維持“低杠桿、高分紅”的模式，因此新鴻基地產(chǎn)經(jīng)歷過了這么風(fēng)雨，也都長(zhǎng)盛不衰。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2006年至今，新鴻基地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4907.3億元，累計(jì)分紅1594億元。按照三成持股粗略估算，鄺肖卿最近17年已從公司獲分紅526億元。因此，其個(gè)人真實(shí)財(cái)富可能早已超過千億。

1月17日，鄺肖卿以及郭氏家族公增持新鴻基地產(chǎn)75.95萬股，每股均價(jià)為75.243港元，此次增持公消耗5714萬港元（約合人民幣5257萬元），且這并非郭氏家族第一次增持公司股票，亦不排除未來繼續(xù)增持的可能。

李嘉誠(chéng)家族回購(gòu)也“瘋狂”

早在去年8月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)低價(jià)賣樓連續(xù)登上熱搜。

7折買樓，很快引爆香港的地產(chǎn)圈，由于價(jià)格“低廉”，該項(xiàng)目開啟認(rèn)購(gòu)之后前兩日收票逾5000張，超額認(rèn)購(gòu)達(dá)18.6倍。

面對(duì)超預(yù)期的認(rèn)購(gòu)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)主席李澤鉅表示，訂價(jià)的確吸引，集團(tuán)一向奉行以市價(jià)或低于市價(jià)去賣樓以促進(jìn)銷售。此外他還稱，我們認(rèn)為應(yīng)該在逆周期買地或者置業(yè)，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)的確比三年前更加穩(wěn)妥。

眾所周知，對(duì)于實(shí)力雄厚的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)來說，打折并非是因?yàn)榧瘓F(tuán)現(xiàn)金流的壓力。

在長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)披露的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告或許能找到答案。

根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，已確認(rèn)物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。業(yè)績(jī)的大幅下滑是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)加速回籠資金的原因之一。

但作為一項(xiàng)以穩(wěn)健著稱的李嘉誠(chéng)，加速推盤也可能是其覺得目前長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)被市場(chǎng)低估，不僅如此，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)還進(jìn)行了密集的回購(gòu)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年5月之后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)就開始了“瘋狂”且密集的回購(gòu)。2023年5月之后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的回購(gòu)力度明顯加大。其中5月25日、5月31日、6月21日、8月4日，8月21日其單日回購(gòu)金額均超過了1億港元。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅2023年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)回購(gòu)注銷的股份就達(dá)到了4536萬股，按照長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2023年股價(jià)均價(jià)44.58港元計(jì)算，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)一年就注銷了20.22億港元的集團(tuán)股票，力度不可謂不大。

且長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)目前的市盈率僅為6.57倍，市凈率也僅為0.33 。

近期，摩根士丹利發(fā)布了研究報(bào)告，給予了長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)“曾持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)位為52港元。

該報(bào)告稱，公司在發(fā)展物業(yè)方面，去年銷售額達(dá)200億元，當(dāng)中有一半來自香港，而2022年銷售額為130億元。在2024年，公司計(jì)劃在2024年推出黃竹坑站3期及錦上路等項(xiàng)目，該行預(yù)期公司每股派息將與去年同期持平，股份回購(gòu)將會(huì)持續(xù)。

侃見財(cái)經(jīng)認(rèn)為，當(dāng)下港股的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)入價(jià)值區(qū)間，且這些公司普遍現(xiàn)金流比較充沛，盡管市場(chǎng)目前依舊低迷，但公司質(zhì)地以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，足以支撐公司走出周期底部。

       原文標(biāo)題 : 重磅信號(hào)！95歲女首富突然出手，買入地產(chǎn)股！