萬科,也開始“賣賣賣”了
來源 | 深藍(lán)財經(jīng)
撰文 | 吳瑞馨
房企,今年依舊沒有走出低谷。
就連最先意識到危機的萬科,也依舊還在焦慮著。
最近,萬科突然開啟了“賣賣賣”模式,接連出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。先是七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項目,又被曝出計劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權(quán)。這也讓外界開始擔(dān)憂起萬科的狀況。
1
7折出售“搖錢樹”
萬科近期出售的第一個項目,是上海七寶萬科廣場。
2月20日晚間,亞洲市值最大的房產(chǎn)信托——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“領(lǐng)展”,823.HK)在港交所發(fā)布公告稱,公司已于當(dāng)日完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購,隨著此次收購?fù)瓿,領(lǐng)展成了該項目的新主人,萬科則完全退出。
據(jù)悉,上海七寶萬科廣場是由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造,各占50%股權(quán)。2021年4月,領(lǐng)展以27.72億收購GIC持有的七寶萬科廣場50%股權(quán),彼時物業(yè)整體估值為65.8億元,交易協(xié)議價64億元。
而領(lǐng)展這次交易的協(xié)議價為52億元,七寶廣場的最新估值則為70.6億元,領(lǐng)展支付約23.84億元以完成收購。也就是說,領(lǐng)展以近7折價格抄底了七寶萬科廣場。
如果是什么不賺錢的項目,外界可能還并不在意。當(dāng)問題是,七寶萬科廣場是萬科最賺錢的商業(yè)項目。
財報數(shù)據(jù)顯示,2020年~2022年,七寶萬科廣場的營業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元,均位列萬科商業(yè)項目第一位。即便是受疫情影響最嚴(yán)重的2022年,其營業(yè)收入也遠(yuǎn)高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年,七寶萬科廣場再次以2.13億元營業(yè)收入位居集團(tuán)榜首。
毫無疑問是個能源源不斷“爆金幣”的“搖錢樹”。但為什么萬科會突然將其出售,而且還是“打折”出售?
2
被曝計劃出售泊寓部分股權(quán)
出售七寶廣場后才一周,市場又傳出消息,稱萬科正計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分后股權(quán)。參與談判的潛在買家包括國企。
萬科泊寓成立2016年,截至2023年末,泊寓業(yè)務(wù)已布局全國32個城市,管理運營房源達(dá)23.6萬間,開業(yè)約18萬間,累計服務(wù)超過80萬名新市民,為超過5000家企業(yè)客戶提供定制服務(wù)。目前,在全國集中式公寓中,泊寓的規(guī)模及運營效率均位列行業(yè)第一。
但眾所周知,長租公寓盈利是行業(yè)的一大難題,泊寓也不例外。萬科董事長郁亮曾在2020年底時透露,萬科做長租公寓五年虧了90個億。
數(shù)據(jù)顯示,泊寓上半年租實現(xiàn)營收16.4億元,同比增長10.6%。業(yè)務(wù)布局全國34個城市,共運營管理租賃住房22.5萬間,累計開業(yè)17.39萬間,出租率達(dá)到95.9%。
值得注意的是,去年10月,泊寓總經(jīng)理在萬科媒體分享會上透露,泊寓已從2023年6月起,實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正,9月份實現(xiàn)了累計權(quán)益凈利潤回正,預(yù)計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。
也就是說,泊寓也在穩(wěn)健向好發(fā)展中。好不容易熬過了虧損走向了盈利,但在黎明前夜,萬科為什么突然決定出售泊寓部分股權(quán)?
3
手握1000億,但仍面臨償債壓力
作為有國資背景的國內(nèi)龍頭房企,萬科的一舉一動都備受關(guān)注。這次萬科不惜放棄每年為公司帶來巨大收益的七寶廣場50%股權(quán),又計劃出售已實現(xiàn)整體盈利的長租公寓“泊寓”部分股權(quán),這都說明,萬科現(xiàn)在迫切想要回籠大量資金。
而原因,直接指向償債。
據(jù)企業(yè)預(yù)警通,萬科當(dāng)前共有存續(xù)美元債6只,余額29.530億美元。其中,余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內(nèi)存量債券則多達(dá)32只,規(guī)模546.09億元,其中100億元將于一年內(nèi)到期,包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內(nèi)到期。
此外,財報數(shù)據(jù)顯示,截至2023年三季度末,萬科總資產(chǎn)16467.02億元,總負(fù)債12395.74億元,資產(chǎn)負(fù)債率75.28%,其中流動負(fù)債有9404.7億元,除了合同負(fù)債外,主要為應(yīng)付賬款2489.37億元和其他應(yīng)付款1619.40億元,一年內(nèi)到期非流動負(fù)債474.91億元。而萬科賬上的資金為1036.80億元,完全能覆蓋短期債務(wù)。
看起來似乎并不存在債務(wù)違約的風(fēng)險。
事實上,到目前為止,萬科還沒有發(fā)生過債務(wù)違約,但在去年下半年,萬科遭遇資本市場“狙擊”,股債出現(xiàn)劇烈波動,讓外界擔(dān)憂萬科是否會出現(xiàn)債務(wù)危機。為了穩(wěn)定資金方、金融機構(gòu),萬科還請出了深圳國資委為自己站臺,向外界澄清公司經(jīng)營一切正常。
雖然萬科從這場風(fēng)波中平穩(wěn)度過,但也連續(xù)被國際評級機構(gòu)惠譽、穆迪下調(diào)了評級。去年10月17日,惠譽將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB+下調(diào)至BBB;并將其全資附屬公司萬科地產(chǎn)香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB+’下調(diào)至‘BBB’。
11月24日,在深圳國資“力挺”萬科后, 穆迪仍將萬科發(fā)行人評級由“Baa1”下調(diào)至“Baa3”;并將其全資子公司萬科香港中票計劃的有支持高級無抵押評級由“(P)Baa2”下調(diào)至“(P)Ba1”;將萬科香港發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級由“Baa2”下調(diào)至“Ba1”。
而在今年,房地產(chǎn)大環(huán)境仍未改變,房企銷售情況也整體未見好轉(zhuǎn)。據(jù)萬科最新發(fā)布的經(jīng)營簡報,2023年萬科累計合同銷售面積2466.0萬平方米,合同銷售金額3761.2億元,分別同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月,萬科實現(xiàn)合同銷售面積125.4萬平方米,合同銷售金額194.5億元,同比分別減少25%、32.1%。
面對今年銷售與融資環(huán)境的不佳,向來喜歡未雨綢繆的萬科,也難免開始緊張起來。
原文標(biāo)題 : 萬科,也開始“賣賣賣”了
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