企業(yè)選址調(diào)研先行，這已是成熟企業(yè)的規(guī)范動作，尤其在跨國企業(yè)的選址中，通過引入第三方專業(yè)顧問，可以起到加快進度、節(jié)省成本、科學(xué)決策和預(yù)防腐敗的作用。

橋梁，蘇智淵扮演著這樣的角色，一端是尋覓落腳點的企業(yè)，一端是急于招商引資的園區(qū)。擁有長達20年的從業(yè)經(jīng)歷，從協(xié)助跨國企業(yè)選址到助力城市制造業(yè)升級、從企業(yè)資產(chǎn)處置到服務(wù)園區(qū)騰籠換鳥、從只聞樓梯響到見到REITs下樓來，蘇智淵既服務(wù)了一批知名企業(yè)，也見證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的蛻變，是聽得見炮火的人也是勤于歸納的行業(yè)思考者。

如今，企業(yè)選址有哪些風(fēng)向？內(nèi)資和外資有何不同？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾是什么？園區(qū)的新趨勢是什么？本期《園區(qū)一席談》專訪了戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵。

以下為與蘇智淵的對話，《園區(qū)一席談》編輯整理。

1跑遍長三角80個園區(qū)

園區(qū)一席談：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為企業(yè)選址提供哪些服務(wù)和價值？

蘇智淵：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部成立已逾20年，運用我們在中國的長期積累，為企業(yè)提供工業(yè)廠房、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)地塊、物流項目的企業(yè)選址、定位等工作，也因為這是一個持續(xù)性的經(jīng)驗，所以我們的團隊能夠在實操層面協(xié)助企業(yè)客戶解決他們與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的各種問題，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團隊目前已經(jīng)覆蓋全國10個城市，并在不斷精細化服務(wù)內(nèi)容，作為這個團隊最早的成員和組建人，我還是很驕傲的。

園區(qū)一席談：在行業(yè)深耕多年，哪個選址事件給你留下深刻印象？

蘇智淵：2014年羅氏診斷試劑項目的選址是給我最深印象的。作為羅氏全球兩大主導(dǎo)業(yè)務(wù)之一的診斷試劑的生產(chǎn)基地在當(dāng)時還從來沒有進過中國，我們在贏取了這個項目的選址委托之后，前后花了整一年的時間完成了對長三角超過80家園區(qū)的篩選，并與羅氏相關(guān)團隊一起制定了嚴(yán)密的選址因素判斷模型，在長三角各大園區(qū)的白熱化競爭中最終由蘇州工業(yè)園拔得頭籌。這個項目也被羅氏集團內(nèi)部視為一個極其成功的標(biāo)桿選址項目。雖然一波三折，但回頭復(fù)盤，仍然激動人心。（注：羅氏診斷亞太生產(chǎn)基地投資約25億人民幣，于2018年在蘇州工業(yè)園區(qū)正式落成）

2企業(yè)選址，科學(xué)還是玄學(xué)？

園區(qū)一席談：外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)在投資選址決策上有風(fēng)格區(qū)別么？

蘇智淵：外資企業(yè)一般具備多個不同部門的制約機制，比如一個選址項目會由房地產(chǎn)部門、業(yè)務(wù)部門和其他支持部門組成一個選址團隊，并結(jié)合像我們這樣的外部選址機構(gòu)一起出具選址意見給董事會最終審批；而內(nèi)資企業(yè)往往以老板直接拍板居多，所以老板的個人喜好對選址有較大影響；同時，外資企業(yè)往往習(xí)慣于通過專業(yè)第三方來協(xié)助其進行選址工作，這無論在防止腐敗，還是在工作的專業(yè)度上都能增加選址工作的效率，所以第三方選址已經(jīng)成為外資企業(yè)內(nèi)部合規(guī)性的一個必要步驟。不過很多內(nèi)資企業(yè)仍然迷信“關(guān)系學(xué)”，認(rèn)為只要能通過“關(guān)系”找到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就可以解決問題，不需要第三方機構(gòu)。當(dāng)然，近幾年一些迅速成長的國內(nèi)民營企業(yè)也開始越來越多地向國際化公司靠攏，使用第三方機構(gòu)的頻率也顯著增加。 園區(qū)一席談：一般而言，企業(yè)選址中經(jīng)營者關(guān)注的前三項因素是什么？

蘇智淵：其實對于一家制造業(yè)企業(yè)的選址，我們會總結(jié)出七大類約50小類的選址因素；而不同行業(yè)對選址因素的關(guān)注度是不一樣的。比如，集成電路行業(yè)一般對電力的穩(wěn)定性有很高的要求，一秒鐘的斷電其損失就將是巨大的，所以當(dāng)?shù)厥欠衲芴峁┱骐p回路供電就可能是一個關(guān)鍵因素。而對于生物醫(yī)藥企業(yè)而言，人才，特別是高端人才的供給和當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)性就是一個很重要的因素。當(dāng)然很多企業(yè)更關(guān)注的是當(dāng)?shù)卣�府可以給到多少優(yōu)惠政策。所以，選址因素雖然有固定的大類，但哪些真正對企業(yè)重要還是需要因人而異，并不存在一成不變的所謂企業(yè)“最重要”的選址因素。在實操中，我們往往在第一步和企業(yè)一起坐下來認(rèn)真分析哪些因素對其運營的影響最大，從而確定所有選址因素的權(quán)重系數(shù)。 園區(qū)一席談：如果給2021年企業(yè)投資選址景氣度打分（0～100），您打幾分？

蘇智淵：我打60分，受到疫情的持續(xù)影響，2021年的企業(yè)選址景氣度不高。

園區(qū)一席談：投資選址是企業(yè)的大事，您愿意給出什么意見？

蘇智淵：制造業(yè)選址是很精細化的工作，但對企業(yè)負責(zé)人而言，我覺得首先要想清楚三件事：第一，你的生意機會主要在哪個區(qū)域（是否需要靠近你的客戶？）；第二，你的原材料主要來自哪里（是否需要靠近原材料產(chǎn)地或者港口？）；第三，哪幾個是你的工廠運營未來必不可少的需求（電力？地塊大�。繒r間？）；如果能回答出上面三個問題，其實制造業(yè)的選址工作就基本有跡可循了。

3吸引高端制造業(yè)，上海沒有硬傷

園區(qū)一席談：戴德梁行是2021年上海全球招商合作伙伴，您怎么評價上海的營商環(huán)境？

蘇智淵：上海的經(jīng)濟地位對于中國的重要程度毋庸置疑，但是上海在早幾年也走過彎路，有一段時間，上海對于自己的定位是去產(chǎn)業(yè)化的，覺得自己已經(jīng)是三產(chǎn)包打天下，二產(chǎn)可以放掉了；但在近幾年劇烈的國際經(jīng)濟環(huán)境變化，特別是疫情徹底改變?nèi)�球產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的背景下可以明顯看到，去制造業(yè)而形成的產(chǎn)業(yè)空心化其實是在自斷手腳；所以在最近幾年，我們有幸看到上海從市一級層面再次把引進高質(zhì)量制造業(yè)作為一個重要抓手。

這次戴德梁行有幸成為2021年上海的全球招商合作伙伴，其實也傳遞出上海市政府的一個信息，即上海仍然舉雙手歡迎具有國際知名度的高端制造業(yè)，并希望通過戴德梁行這樣的公司來作為引薦的橋梁。上海并不是一個有選址硬傷的城市，不像有些城市在某幾個選址條件上完全使不上力；我覺得如果上海能從上到下形成對引進高端制造業(yè)的意識合力，那么很多問題是能夠迎刃而解的。

4公募REITs開閘，激發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自省

園區(qū)一席談：從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的企業(yè)出身背景和主打模式五花八門，如果要給園區(qū)做分類，您會如何劃分？

蘇智淵：產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多不同的分類，比如，可以從產(chǎn)業(yè)方向上分為泛產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)；可以從是否保稅上分為保稅園區(qū)和非保稅園區(qū)；可以從產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上分為研發(fā)辦公園區(qū)和制造業(yè)園區(qū)。當(dāng)然，站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度，也可以分為“大而全”的產(chǎn)城模式和“小而美”的園區(qū)模式。

園區(qū)一席談：首批公募REITs獲批，有許多園區(qū)入選，您如何評價REITs給園區(qū)帶來的改變？

蘇智淵：公募REITs是已受業(yè)內(nèi)關(guān)注超過十年的事情了，它的成功落地對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界當(dāng)然是一件好事。我們一直在講投資的“投融管退”，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的所謂退出路徑一直是不清晰的，而公募REITs的推出其實是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打開了一個合理合法且比上市IPO更親民的退出路徑。我覺得對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人而言，最重要的變化將是如何打造運營能力，因為有20％自持的規(guī)定，公募REITs其實不是一個真正意義的退出，而是怎么讓大眾相信你的運營能力并愿意陪你一起玩。所以，我認(rèn)為公募REITs將會有效地推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人自省內(nèi)部的園區(qū)運營能力，對推動這個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有很大意義。     53大供需矛盾，呼喚政策傾聽業(yè)界聲音

園區(qū)一席談：您如何評價現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場供需狀況？園區(qū)要切實提高產(chǎn)業(yè)承接能力，應(yīng)該在哪些方面下功夫？

蘇智淵：目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的供需狀況仍然有幾個矛盾：首先是一二線城市沒地和三四線城市沒項目的矛盾；其次是容積率過快提升導(dǎo)致制造型企業(yè)越來越缺乏單層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的矛盾；再次是近幾年“畝均稅收英雄論”導(dǎo)致的各地對項目準(zhǔn)入使用稅收門檻“一刀切”和企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人即使能達到稅收要求也不愿意承擔(dān)罰則風(fēng)險的矛盾。 我覺得產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主當(dāng)然需要在打造產(chǎn)品和運營能力上下功夫，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國永遠需要得到當(dāng)?shù)卣�府的支持，所以政府�?yīng)該出臺什么樣的政策才最有利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，也需要傾聽市場的聲音。

園區(qū)一席談：產(chǎn)業(yè)園下一步最顯著的發(fā)展趨勢是什么？

蘇智淵：第一是園區(qū)運營能力成為主要競爭力的趨勢；第二是具備全國擴展能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始產(chǎn)品線發(fā)展的趨勢；第三是從單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資邁入對區(qū)內(nèi)企業(yè)進行實體產(chǎn)業(yè)風(fēng)投的趨勢；第四是物流地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商融合轉(zhuǎn)型的趨勢。

撰文 ｜ 江珊

欄目 ｜ 園區(qū)一席談