知情郎·眼｜

侃透天下專利事兒

不那么急的萬科也急了。

郁亮一邊檢討萬科業(yè)績下滑，一邊催著自家物業(yè)子公司急著去港股上市了。

4月1日，萬物云在港股提交了資料，其聯(lián)席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

萬物云的前身為萬科物業(yè)，2020年更名。目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌。

公司花活很多，各種戲路，一家傳統(tǒng)物業(yè)公司非得整合成一家高科技。

人家甚至把名字定成了萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司。

這高大上的名字，真是亮瞎了投資人的眼！

知情郎只能感慨，最近這些公司為了上市博取投資人歡心、提高估值空間，取名都那么的花里胡哨。

萬物云空間科技，完全看不出這是家物業(yè)公司。

為啥之前不急的萬科如今急了？

很簡單，因為母公司萬科的業(yè)績下滑的厲害，真要找新出路了。

借這機會，知情郎也聊聊地產(chǎn)物業(yè)公司的專利故事。

01郁亮檢討萬科管理問題

3月31日萬科的業(yè)績發(fā)布會上，萬科郁亮就因為公司業(yè)績滑坡向股東致歉。

昨天整個發(fā)布會的主旋律就是反思檢討業(yè)績下滑！

今天子公司就上港股IPO了，拿到小路條了！你懂的！

2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8．0％；歸屬于上市公司股東的凈利潤225．2億元，同比下降45．7％。

這是萬科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

郁亮將凈利潤下滑的原因歸結(jié)在管理離散度大、多賽道探索成本高。

“任何計劃和目標都需要靠人去干，一切事在人為�！庇袅镣嘎�，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線�！捌诖�明年給大家交上合格的答卷。”

據(jù)了解，郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責任。

郁亮對公司業(yè)務(wù)發(fā)展不利的觀點說的比較直白。

1）檢討大企業(yè)管理方式不夠與時俱進，區(qū)域單一公司不具備更高強度的競爭力。

萬科過去一直采用充分授權(quán)、分布式管理方式，這種管理模式在市場非常好的時候能夠貼近市場、快速反應(yīng)抓住機會。但隨著競爭程度越來越激烈、大型復雜項目越來越多，這種分布式充分授權(quán)的模式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)，比如任何單一公司、單一區(qū)域不具備去贏得競爭所需要的全部能力時，會表現(xiàn)出參差不齊跟離散度大的問題，出現(xiàn)一些達不到平均水平的項目，從而拉低了整個業(yè)績的回報水平。

“管理方式導致離散度大的問題主要反映在項目操盤能力分化、少數(shù)項目投資失誤上�！庇袅烈原h(huán)京市場舉例稱，萬科判斷環(huán)京地區(qū)市場在2018、2019年在比較大幅調(diào)整后已經(jīng)到底部，所以當時購買了一個資產(chǎn)包，“但隨后市場發(fā)生了更劇烈的下降，為此我們不得不計提25億元減值準備�！�

知情郎看完郁亮的觀點，只能說：

林子大了什么鳥都有，20年前和20年后，完全是2個世界，如今這個世道，什么行業(yè)領(lǐng)域都垂直化專業(yè)化了，很多行業(yè)門檻低所以大家都懂都會做，競爭自然激烈。

中國每年還有千萬大學生畢業(yè)嗷嗷待哺就業(yè)搶老人飯碗的，清華北大畢業(yè)的不照樣畢業(yè)即失業(yè)！

更別說政府強化了地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，就是專門針對行業(yè)杠桿式激進操作，人家海底撈張勇抄底疫情結(jié)束擴大火鍋門店不也是賠了個底朝天。

政治局發(fā)了那么多文，每條文的中心思想都是穩(wěn)字當頭，要求有序、不急不躁，做事理性不要想炒高地皮炒高房價。

你這，非得激進，跟高層定調(diào)不對付，逆時局者亡，何必呢。

2）檢討企業(yè)多元化、新業(yè)務(wù)發(fā)展，是不是成本太高了，要不要繼續(xù)支持。

郁亮的判斷是，以萬科的體量，如果只做一兩個賽道，是不足以支持可持續(xù)發(fā)展的，也不支持萬科開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略。

在長租公寓業(yè)務(wù)上，萬科是最早和最積極的響應(yīng)者，非�？春米赓U業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時間太長。同時，對城中村進行大規(guī)模的集中改造，做“二房東”模式讓萬科付出了很大代價，到今天還在為此付出代價。

“這些摸索比我們預(yù)想的時間更長，付出的代價更大。另外在建立新賽道的過程中，試錯也必不可少。如果沒有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以開始賺錢了�！�

但郁亮認為，萬科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學費，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。

理由是萬科的物業(yè)業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，過去10年復合增長率超過30％；物流業(yè)務(wù)在高標倉方面處于行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈全國第一，過去3年復合增長率達到52％；長租公寓業(yè)務(wù)是絕對的行業(yè)第一，過去3年復合增長率超過40％；商業(yè)平臺印力過去5年的復合增長率20％，這些業(yè)務(wù)在過去一年總共為萬科貢獻了超過400億元收入，而且仍然保持快速增長。

知情郎看完觀點，也只能說：

物業(yè)、物流、長租公寓這些都是賺小錢的長周期經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。

一個小區(qū)挨家挨戶收點物業(yè)管理費，也就這樣了，費用定高了，小區(qū)居民意見還大。

君不見天天都是物業(yè)管理公司和小區(qū)鬧矛盾！知情郎自己住的小區(qū)還天天跟物業(yè)搞糾紛呢，指責物業(yè)管理不敬業(yè)！

長租公寓就更扯淡了，收房租，還是二房東收租戶房租，其實包租公賺的都是苦力錢，哪有囤地賣房賣地皮一本萬利。

地產(chǎn)公司抱怨世道就是特矯情！什么行業(yè)年年暴利��！