如履薄冰，只爭朝夕

作者：吳雙

編輯：蒙多

風(fēng)品：令煜

來源：首財——首條財經(jīng)研究院

8年，對一家企業(yè)意味著什么？

萬科還處在非常痛苦的轉(zhuǎn)型當(dāng)中！6月18日，創(chuàng)始人兼董事會名譽主席王石再次聲驚四座。

眾所周知，成立于1984年的萬科，素以居安思危著稱。從“白銀時代”到“黑鐵時代”，曾數(shù)次正確預(yù)測市場走向；也以自我革新糾偏著稱，早在20世紀(jì)90年代初，王石就曾一度率領(lǐng)萬科走向多元化，后經(jīng)調(diào)整才確定專業(yè)化定位，并逐步躋身一哥神壇。

如今，“三好住宅+城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型愈八年，看似如火如荼前景可期，王石卻稱企業(yè)轉(zhuǎn)型非常痛苦，是言過其實、刷存在感，還是嗅到了什么風(fēng)險隱憂？

1

收入占比不足7% 

“三馬車”何時扛大梁

晴天補屋頂，雨天好安身。

回溯萬科當(dāng)下轉(zhuǎn)型，王石算是關(guān)鍵人物。

早在2010年，王石便在公開演講中表示，未來十年萬科轉(zhuǎn)型的方向有二。其一從傳統(tǒng)營銷向技術(shù)科研轉(zhuǎn)；其二從建設(shè)開發(fā)向管理服務(wù)轉(zhuǎn)。

此后，隨著住宅市場成交增速放緩，萬科率先喊出地產(chǎn)“白銀時代”，并加快轉(zhuǎn)型步伐。2014年，站在新十年歷史節(jié)點，萬科明確了“三好住宅+城市配套服務(wù)商”發(fā)展方向，正式拉開轉(zhuǎn)型序幕。

2016年，“房住不炒”定調(diào)，多元化成為大勢。相比后知后覺的同行，萬科已攻城略地、占得卡位先機。

先是2016年5月，宣布將旗下長租青年公寓統(tǒng)一使用“泊寓”品牌，“致力于為有態(tài)度、有活力的城市青年提供一站式居住解決方案”。接著2017年，通過購得新加坡物流巨頭普洛斯21.4%股權(quán)，切入到物流倉儲領(lǐng)域。

2018年，又將太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫）收入囊中，物流板塊頭部地位得以鞏固。

……

多番出擊后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)悄然變化。到了2022年，物流倉儲和租賃住宅已是重要拼圖。加上原有主業(yè)中的物業(yè)服務(wù)，萬科形成了“三駕馬車”牽引的轉(zhuǎn)型格局。

考量在于，目前主業(yè)仍是收入主力。2020年至2022年，萬科A營收4191.12億元、4527.98億元、5038.38億元；對應(yīng)增速13.92%、8.04%、11.27%。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營收4004.5億元，4299.3億元，4704.5億元，占比95.5%、95%、93.4%。

換言之，即使經(jīng)歷三年地產(chǎn)重塑、房市寒冬，傳統(tǒng)主業(yè)貢獻(xiàn)仍高于九成、新興業(yè)務(wù)占比單薄。不禁疑問，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)八年間，轉(zhuǎn)型成績單咋樣、三駕馬車“拉力”幾何、速度效率是否慢了些？

不得不快些了。

以2022年為例，萬科A營收增速達(dá)11.27%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻同比下降了33.13%，僅為27.5億元。歸母凈利增速只有0.4%，還是在可比基數(shù)低的情況下（2021年凈利下滑45.7%）。

扣除稅金及附加后，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率14.6%，同比下降2.24個百分點。全年銷售面積2630.0萬平方米，銷售金額4169.7億元，分別下降30.9%和33.6%。開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計容面積約1568.2萬平方米，同比下降52.0%，完成年初計劃的81.7%。

一邊是苦心經(jīng)營的新業(yè)務(wù)難挑新增曲線大梁，一邊是地產(chǎn)寒冬中的主業(yè)承壓，面對迭代不暢、盈利能力下滑，想必是王石發(fā)出“非常痛苦轉(zhuǎn)型”感嘆的重要原因。

柏文喜曾表示，萬科規(guī)模較大，如何順應(yīng)行業(yè)形勢變化并實現(xiàn)順勢轉(zhuǎn)型，是目前最重要挑戰(zhàn)。就今年市場形勢而言，萬科發(fā)展仍存較大不確定性。

2

學(xué)費交完了？ 

盈利性、成長穩(wěn)健力咋樣

誠然，企業(yè)轉(zhuǎn)型從不是輕松話題。尤其大型房企，牽一發(fā)動全身、如烹小鮮如履薄冰，打破舊路徑依賴素來不易。

平心而論，經(jīng)過數(shù)年深耕，萬科“三駕馬車”已蛻變?yōu)橐?ldquo;萬緯物流”為核心的物流倉儲服務(wù)平臺；以“萬物云”為核心的物業(yè)服務(wù)平臺，和以“泊寓”為核心的租賃住宅平臺。服務(wù)矩陣的整體競爭力可圈可點。

萬緯物流業(yè)務(wù)，涵蓋高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩方面。截至2022年底，已是國內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。

“泊寓”則為全國最大的集中式公寓提供商。截至2022年底共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業(yè)16.66萬間，業(yè)務(wù)布局全國34個城市。“萬物云”更在2022年9月成功登陸港交所。據(jù)2022年中報，其在管面積達(dá)8.4億平方米，僅次于碧桂園服務(wù)的8.69億平方米，位列行業(yè)第二。

以2022年為例，萬物云總營業(yè)額301.06億元，同比增長27.00%；物流業(yè)務(wù)經(jīng)營收入35.6億元，增長17.9%；租賃住宅業(yè)務(wù)營收32.4億元，增長12.1%；萬科商業(yè)業(yè)務(wù)營收87.2億元，增長14.3%。

或基于此，2022年萬科股東大會上，郁亮將經(jīng)營和服務(wù)優(yōu)勢概括為三方面：

第一是起步比較早，學(xué)費基本已經(jīng)交完；第二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二；第三是各業(yè)務(wù)間可以協(xié)同。

但其也承認(rèn)，此前經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)對報表貢獻(xiàn)為負(fù)，交了很多年學(xué)費。

若深入觀察，業(yè)績的穩(wěn)健性仍待提升、學(xué)費是否交完仍需時間觀察。

2020年至2022年，物流業(yè)務(wù)（含非并表項目）營收為18.7億元、31.6億元、35.6億元，對應(yīng)增速37%、68.9%、17.9%；

同期，“萬物云”總營業(yè)額181.45億元、237.05億元、301.06億元，對應(yīng)增速30.29%、30.64%、27.00%；以“泊寓”為核心的租賃住宅業(yè)務(wù)營收25.40億元、28.9億元、32.4億元，對應(yīng)增速72.33%、13.9%、12.1%。

相比2021年，三者增速均有放緩。

據(jù)第一財經(jīng)，郁亮曾在2021年股東大會上表示：“今后，萬科開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)板塊的結(jié)構(gòu)應(yīng)該不會有太大的改變。”

在他看來，物業(yè)、物流、公寓出租行業(yè)的市場規(guī)模并沒有那么大。未來經(jīng)營、服務(wù)板塊如要在營收及利潤上占很大比重，是有難度的。

行業(yè)分析師郭興認(rèn)為，相比房地產(chǎn)業(yè)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿屬性，“三駕馬車”較為輕資運營加上往期主業(yè)資源協(xié)同，從而業(yè)績增加較快。但無論萬緯物流，還是“泊寓”、萬物云賺的都是辛苦錢，這對往期的高周轉(zhuǎn)是一種顛覆，能否適應(yīng)本身就是一種挑戰(zhàn)。

同時，周期長回報較慢，更凸顯服務(wù)專業(yè)性、綜合運管力沉淀的重要性。尤其在主業(yè)承壓下，規(guī)模效應(yīng)對盈利性的提升尤為關(guān)鍵。那么業(yè)績增速放緩，自然不是加分項，需警惕成長天花板。

3

要規(guī)模更要質(zhì)量 

基本功是關(guān)鍵

當(dāng)然，真正的規(guī)模效應(yīng)，需要表里如一、除了速度體量還需質(zhì)量穩(wěn)健打底。

先看“萬物云”，快速并購擴張中，傲人規(guī)模只是一方面。截至2022年底，萬物云賬面的無形資產(chǎn)總額高達(dá)85.07億元，同期商譽37億元。一旦后續(xù)并購標(biāo)的不及預(yù)期，計提減值對業(yè)績的影響不可不察。

好在，萬科泊寓的擴張?zhí)剿饔芍刭Y產(chǎn)、中資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。萬科總裁祝九勝表示，2023年泊寓大概要獲取2萬間以上的新房源，且絕大部分都是輕資產(chǎn)。

自然有助減輕負(fù)債風(fēng)險，但也同時考驗企業(yè)的運營力和服務(wù)水平。瀏覽黑貓投訴，截至2023年6月25日18時，泊寓相關(guān)投訴量累計為616條，投訴內(nèi)容多聚焦于服務(wù)和入住體驗。

如2023年6月2日，有消費者投訴稱：“同樣是開26度的空調(diào)，開差不多的空調(diào)時間，本人入住的泊寓無冰箱、洗衣機等，自己也沒去買這些東西。同一個公寓，只是換了個房間，這電費還貴出了天價，這不符合常理。”

還有消費者投訴稱，自己5月25日和泊寓簽訂了租房合同，支付了1個月租金和1個月押金共5094.52元。5月29日再次看房，發(fā)現(xiàn)隔音太差，無法接受要求退還租金和押金。該消費者表示，當(dāng)時合同生效入住日期為6月3日，但5月31日現(xiàn)場洽談要求退房時卻被拒絕退押金。

行業(yè)分析師于盛梅表示，伴隨用戶消費水平提升，租房市場越發(fā)個性化、品質(zhì)化，口碑體驗是價值根基，即使貴為王者也無躺贏可能。從種種投訴看，“泊寓”還需細(xì)節(jié)打磨、練好基本功、愛惜信任羽毛。

至于萬緯物流，賽道足夠?qū)掗煛６�事長張旭曾稱，冷鏈業(yè)才剛剛開始，以農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷率為例中國目前只有30%，歐洲已達(dá)90%；冷鏈流通率中國只有40%，但日本已達(dá)到了90%。

據(jù)界面報道，萬緯物流相關(guān)人士表示：“我們現(xiàn)在主要是做規(guī)模，每年的新增體量要達(dá)到150萬平方米左右。”另據(jù)萬緯物流相關(guān)人士表示，公司的目標(biāo)是三年內(nèi)上市。如此一來，萬緯物流“只能狂收別人的資產(chǎn)。”

字斟句酌，仍在進擊路上，信心雄心溢于言表。

考量在于，無論物流還是冷鏈，均屬重投資領(lǐng)域，長周期重運營；且大市場更強競爭，面對眾多強者環(huán)伺，跨界后浪想要破局唯有特色化、專業(yè)化、精細(xì)化發(fā)力，這些均離不開持續(xù)投入。

那么，在主業(yè)承壓、降負(fù)債率背景下，萬科還有多少騰挪空間？

2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%。萬科約為1659億，排名第二，但同比下降0.88%。累計實現(xiàn)合同銷售面積1045.1萬平方米，合同銷售金額1677.9億元，同比減少0.19%。

很顯然，萬科轉(zhuǎn)型道阻且長，仍在爬坡關(guān)鍵期，王石并非無病呻吟。

4

迎接新周期 

協(xié)同性、高質(zhì)高效比拼

需要指出的是，萬科上述困態(tài)并非一家之痛。放眼行業(yè)，2016年以來，大小房企多元者眾，成功者卻寥寥。

比如，恒大曾豪擲千金跨界造車，前期靠著“買買買”策略，迅速置辦了全套技術(shù)、匯集了全球頂尖人才及產(chǎn)業(yè)鏈合作資源。據(jù)媒體統(tǒng)計，恒大造車燒了超500億元，足夠決絕大手筆。

然跌眼球的是，千呼萬喚始出來的恒馳5卻問題多多。一些消費者反映，恒馳5存在續(xù)航打折、車機文字重疊、剎車異響等品控問題。至少目前看，對債務(wù)壓頂?shù)暮愦箅y言是一顆續(xù)命丹。

再如“一哥”碧桂園，押注科技建造。2018年7月便成立了用于開展建筑機器人業(yè)務(wù)的平臺博智林，彼時當(dāng)家人豪言五年投入800億。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)4年，最終投入多少企業(yè)沒有確切數(shù)據(jù)。但碧桂園2022年業(yè)績說明會上，執(zhí)行總裁莫斌曾坦言，建筑機器人有30多款進入初試階段，后續(xù)還需迭代優(yōu)化，進入中試，最后才是量產(chǎn)。

對照同行，萬科轉(zhuǎn)型并沒重復(fù)造輪子、對跨界也有敬畏隱忍。“萬物云”開展的物業(yè)服務(wù)是從原有主業(yè)中剝離出來的；泊寓前身其實是公司“萬科驛 ”、“萬科派”兩大產(chǎn)品線的升級版。業(yè)務(wù)協(xié)同性更強、跨界更謹(jǐn)慎專注，從而減少了試錯、交學(xué)費成本。

審視“三駕馬車”，雖無法取代公司主業(yè)，卻保持著積極增長勢頭。某種意義上講，這其實已是一種成功。尤其在房市重塑的三年，萬科能整體平穩(wěn)與上述的多元敬畏、戰(zhàn)略隱忍不無關(guān)系。若能持續(xù)專業(yè)深耕、保持市場協(xié)同敬畏，“三駕馬車”護航萬科行穩(wěn)致遠(yuǎn)、打開新增曲線、成功跨越周期應(yīng)是大概率事件。

截至2022年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率76.95%，實現(xiàn)連續(xù)四年下降，繼續(xù)符合“綠檔”要求。凈負(fù)債率43.7%，處于行業(yè)低位。另一廂，2022年期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）同比減少28.24億元，存貨跌價計提也減少了26.70億元。

不難看出，萬科整體的精細(xì)化水平、去杠桿、防風(fēng)險能力在提升、整體周轉(zhuǎn)在加快。這些戰(zhàn)略蓄力，不僅改善了基本盤穩(wěn)健性，更為企業(yè)留出更多騰挪空間，為下一步市場復(fù)蘇備下寶貴“子彈”

2023年前五月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，但住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。

乍暖還寒中，市場整體復(fù)蘇仍是大趨勢、大方向。2023年5月，萬科合同銷售面積213.1萬平方米，合同銷售金額329.4億元，同比增長7.09%。

沒有一個冬天不會過去。轉(zhuǎn)型有多痛、價值就有多大。

可以預(yù)見，伴隨主業(yè)復(fù)蘇，萬科的可協(xié)同生態(tài)、新業(yè)務(wù)成長或?qū)⑦M入一個新周期。不過同時也意味著，房企們的轉(zhuǎn)型升級亦進入一個洗牌新周期，效率質(zhì)量比拼、精準(zhǔn)度比拼、協(xié)同性比拼，一個也不能少。留給萬科的時間多也不多。做到多少還差多少？

時不我待、如履薄冰。8年太短，只爭朝夕。

本文為首財原創(chuàng)

       原文標(biāo)題 : 八年轉(zhuǎn)型答卷 萬科痛苦在哪