文 | 謝澤鋒

編輯 | 楊旭然

陰霾密布的房地產(chǎn)行業(yè)，迎來(lái)一波波重磅利好。

中央政治局會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；央行表示，要將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例；證監(jiān)會(huì)引導(dǎo)上市公司出臺(tái)市值管理對(duì)策，長(zhǎng)期破凈公司應(yīng)當(dāng)披露估值提升計(jì)劃。

過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間里，地產(chǎn)板塊一直是破凈的重災(zāi)區(qū)。隨著大批房企暴雷，股價(jià)遭到重創(chuàng)，超60支地產(chǎn)股“破凈”，退市的更是不一而足。

利好政策的刺激之下，資本市場(chǎng)中房地產(chǎn)上市公司股價(jià)紛紛大漲。

企業(yè)重組層面，許多大型民營(yíng)房企亟待“白衣騎士”輸血救場(chǎng)，也確實(shí)有人開始行動(dòng)了。

9月20日收盤，中國(guó)奧園公告，中東投資集團(tuán)Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰(zhàn)略投資方，并取代郭梓文成為第一大股東。中國(guó)奧園久旱逢甘霖，次日股價(jià)一度飆升140%。

這是繼萬(wàn)達(dá)集團(tuán)引入由太盟、中信、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司等組成的財(cái)團(tuán)后，今年第二家被中東資本投資“抄底”的房企。

除了外資，各地國(guó)資對(duì)困難房企伸出援手，實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資也下場(chǎng)購(gòu)入多個(gè)項(xiàng)目，退隱多年的煤老板們也重新殺了回來(lái)，就連貝殼也開始親自買地挺進(jìn)住宅開發(fā)領(lǐng)域。    

不僅在資本市場(chǎng)，在房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)隱隱的躁動(dòng)體現(xiàn)更多方面。

中東土豪現(xiàn)身

救萬(wàn)達(dá)，盤奧園。

繼石油煉化、新能源汽車、文娛、新科技等領(lǐng)域后，精明的中東土豪又瞄準(zhǔn)了中國(guó)地產(chǎn)業(yè)。

萬(wàn)達(dá)和奧園率先被中東資本裝進(jìn)“購(gòu)物車”。根據(jù)中國(guó)奧園公告，創(chuàng)始人郭梓文控制的Ace Rise計(jì)劃將6.22億股轉(zhuǎn)讓給Multi Gold。完成后，Multi Gold將擁有中國(guó)奧園16.48%的股份，郭梓文下滑至16.38%。Multi Gold將成為最大單一股東，郭梓文失去控股股東位置。

1996年，郭梓文聯(lián)手胞弟創(chuàng)辦中國(guó)奧園，公司在地產(chǎn)業(yè)黃金期的余暉中（2019年）銷售額首次突破千億元，2020年增長(zhǎng)至1330億元，但到次年10月正式“暴雷”。

此后，公司進(jìn)入債務(wù)重組階段，并通過(guò)發(fā)行新股、美元債、可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債等方案，再次“續(xù)命”。境外債重組后，其凈資產(chǎn)增厚313.5億元，財(cái)務(wù)狀況得到改善。

但當(dāng)前的中國(guó)奧園仍是風(fēng)雨飄搖，得益于債務(wù)重組，上半年凈利潤(rùn)高達(dá)223.12億元，但剔除重組收益，仍是虧損。截至上半年末，有息債務(wù)仍有762億元，其中534億元將在一年內(nèi)到期�？傎Y產(chǎn)1886億元，而負(fù)債總額則有1904億元，還是資不抵債的狀態(tài)。

在當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)整體承壓的情況下，奧園無(wú)法獨(dú)善其身，曾經(jīng)的千億房企幾乎已無(wú)法自我造血。今年前8月，奧園全口徑銷售額僅有63億元，同比下滑33%，排在第84名。賬上現(xiàn)金僅剩16億元，受限資金23.18億元。

此番引入中東戰(zhàn)投，奧園可謂絕處逢生。

Multi Gold來(lái)自阿聯(lián)酋，但其僅有一個(gè)實(shí)際擁有人Alobeidli，他在科技、房地產(chǎn)及戰(zhàn)略咨詢等領(lǐng)域擁有二十多年的經(jīng)驗(yàn)。在中國(guó)奧園官網(wǎng)上，郭梓文已將董事會(huì)主席的位置讓于Alobeidli。

蹊蹺的是，至今奧園并未公布該交易的具體價(jià)格和方案。外界猜測(cè)可能是賣價(jià)過(guò)低，影響股價(jià)。

來(lái)源：中國(guó)奧園官網(wǎng)

按9月20日收盤價(jià)計(jì)算，中國(guó)奧園市值4.5億港元，買下16.48%的股權(quán)僅需要7400多萬(wàn)港元，即便溢價(jià)一倍，也只需約1.5億港元。過(guò)去多少年的時(shí)間里，要想以如此低的代價(jià)控股一家曾經(jīng)的千億房企，絕對(duì)是件不可想象的事情。

中國(guó)奧園此次增加“中東”資本的成分，目的也很明確，就是想通過(guò)Alobeidli的社會(huì)資源，結(jié)識(shí)更多的中東資本以“為公司引入潛在投資人”，徹底起死回生。

相比奧園的神秘，萬(wàn)達(dá)則是實(shí)打?qū)嵉木拶Y入場(chǎng)。今年3月，萬(wàn)達(dá)商管獲得兩家中東投資機(jī)構(gòu)阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司與太盟投資、中信資本、ARES組成的財(cái)團(tuán)共計(jì)600億的注資。

代價(jià)是，王健林失去珠海萬(wàn)達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)，持股比例下降至40%，財(cái)團(tuán)合計(jì)持股60%。

回報(bào)是，萬(wàn)達(dá)商管上市對(duì)賭警報(bào)解除，流動(dòng)性危機(jī)大幅緩解，老王終于能長(zhǎng)舒一口氣。

近一年來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管所持股權(quán)頻遭凍結(jié)和出售，甚至還將北京的總部也賣掉了，萬(wàn)達(dá)電影的實(shí)控權(quán)也轉(zhuǎn)讓給柯利明。危機(jī)之下的萬(wàn)達(dá)亟需輸血，但代價(jià)就是王健林的控股權(quán)最終旁落。

國(guó)資險(xiǎn)資狂買

民營(yíng)房企全面退潮。

在這輪地產(chǎn)抄底潮中，地方國(guó)資和實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資承擔(dān)起主力軍的角色。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已至少有9家險(xiǎn)企接連出手，共接盤13個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。這其中，新華保險(xiǎn)更是三度出手接盤萬(wàn)達(dá)旗下資產(chǎn)。

9月24日，南京萬(wàn)達(dá)茂項(xiàng)目易手，大連萬(wàn)達(dá)商管退出，新股東為坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

該公司正是由新華保險(xiǎn)聯(lián)合中金資本打造的百億級(jí)投資基金，新華保險(xiǎn)作為L(zhǎng)P出資99.99億元，中金資本作為GP認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)元。這支基金成為新華保險(xiǎn)抄底不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的排頭兵。

此前的4月和7月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)北京總部——北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司和煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司先后賣給坤華股權(quán)投資。

趕來(lái)紓困的還有陽(yáng)光人壽、大家保險(xiǎn)等。今年5月底和7月初，陽(yáng)光人壽通過(guò)蘇州聯(lián)商陸號(hào)商管公司購(gòu)入合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；去年9月，大家保險(xiǎn)攜手橫琴人壽投資上海的周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

險(xiǎn)資出手的另一大項(xiàng)目則是北京的頤堤港二期，該項(xiàng)目起初由遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古共同操盤，預(yù)計(jì)總投資230億元。但隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)幾近擱淺，國(guó)壽甚至直接將其所持遠(yuǎn)洋股權(quán)的價(jià)值清零。

考慮到頤堤港的規(guī)模和體量，賣出變現(xiàn)也不失為一個(gè)合理的選擇。6月7日，中國(guó)人壽、太古地產(chǎn)分別出資31億元、9億元接手頤堤港二期64.79%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

只是該項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)值估價(jià)84億元，本次交易價(jià)格相當(dāng)于打了七折，但在如今的市場(chǎng)行業(yè)下，能夠出手已是難得。接手的國(guó)壽和太古地產(chǎn)，一個(gè)是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東，一個(gè)則是該項(xiàng)目的長(zhǎng)期投資方，在大股東的支持下，遠(yuǎn)洋翻盤還有機(jī)會(huì)。

此外，財(cái)大氣粗的平安，購(gòu)入了北京麗澤金融商務(wù)區(qū)部分地塊；收購(gòu)鶴山合能、維龍蓬江、安華維龍（西咸新區(qū)）倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)三家公司；并對(duì)上海東方萬(wàn)國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園新增出資。

友邦人壽一口氣以24億元收購(gòu)了北京CBD的凱德·星貿(mào)項(xiàng)目控股權(quán)，這是友邦在北京首個(gè)直接投資的地產(chǎn)項(xiàng)目。

梳理起來(lái)看，險(xiǎn)資收購(gòu)的標(biāo)的沒有住宅項(xiàng)目，均為處于一二線城市的寫字樓、物流園、購(gòu)物中心等出租型物業(yè)，這些項(xiàng)目和險(xiǎn)資追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特征相符合。

國(guó)資亦是此輪整合受困房企的主角，典型的案例包括珠海國(guó)資入主世榮兆業(yè)、衢州國(guó)資掌舵新湖中寶、湖北國(guó)資進(jìn)駐三湘印象等案例。

收購(gòu)金額最大的要屬新湖中寶的重組。去年2月開始，衢州國(guó)資旗下兩家投資基金先后出資22.7億元及30億元，共計(jì)收購(gòu)新湖中寶28.54%的股權(quán)，成為新的話事人。

新湖系由前浙江首富黃偉創(chuàng)立，靠倒賣股票認(rèn)購(gòu)證完成原始積累后，黃偉在期貨、證券等金融領(lǐng)域風(fēng)生水起，后又整合湘財(cái)證券，成為大智慧第二大股東，并在地產(chǎn)界嶄露頭角。

但隨著地產(chǎn)行情急速下挫，公司信托理財(cái)產(chǎn)品暴雷，又陷入新疆礦產(chǎn)股權(quán)糾紛，新湖系搖搖欲墜，黃偉坦言：“礦拿回來(lái)大家的錢才有著落，拿不回來(lái)可能我都要破產(chǎn)。”

歸入衢州國(guó)資后，新湖中寶更名為衢州發(fā)展，總部遷往衢州市。繼續(xù)存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還大力發(fā)展科技制造、金融服務(wù)等。

可以預(yù)見的是，民營(yíng)地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)退潮，而國(guó)資、大型險(xiǎn)資未來(lái)還將繼續(xù)加快收編步伐。

煤老板、中介和神秘人

民間資本抄底下場(chǎng)。

客廳俯瞰浦江，位居上海CBD核心正濱江，與東方明珠、金茂大廈為鄰，中糧海景壹號(hào)被稱為毫不輸于湯臣一品的絕版豪宅。

該項(xiàng)目原由大悅城旗下上海鵬利置業(yè)持有，但在去年11月，大悅城以41.42億元將這塊核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)售給上海邕鵬實(shí)業(yè)。

邕鵬實(shí)業(yè)背后的大佬則是內(nèi)蒙古知名的煤老板劉滿世，現(xiàn)年已經(jīng)75歲的他，憑借煤炭起家，2012年問鼎內(nèi)蒙古首富。

由其控制的滿世集團(tuán)是一家集能源、運(yùn)銷、地產(chǎn)、文旅、食品等產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)，現(xiàn)有六座大型煤礦，年產(chǎn)銷動(dòng)力煤2000多萬(wàn)噸。

近兩年，由于天然氣、煤炭等資源價(jià)格走高，煤企利潤(rùn)豐厚，退隱多年的煤老板們又開始在北上等一線城市頻繁掃樓。

據(jù)說(shuō)，去年10月，以28億元收購(gòu)原屬金茂的北京威斯汀大飯店的神秘人，也是陜西的一位煤老板。

去年，北京房山區(qū)拱辰街道幾塊地皮吸引了山西煤老板的注意，山西金匯海最終以15.1億元擊敗中海、龍湖、華潤(rùn)將其攬至麾下。

金匯海由山西金泉能源集團(tuán)全資持有，背后站的是山西煤老板溫秋貴，屬于介休溫氏家族。公司旗下?lián)碛?家煤礦，年產(chǎn)主焦煤210萬(wàn)噸，動(dòng)力煤90萬(wàn)噸。

拿下該項(xiàng)目后，溫秋貴又拉來(lái)了華潤(rùn)置地、山東新首富信發(fā)鋁業(yè)的張剛，共同開發(fā)京熙潤(rùn)府。

煤老板之外，貝殼以中介身份親自下場(chǎng)買地操盤住宅項(xiàng)目，算是給持續(xù)低迷的樓市扔下了一顆深水炸彈。

貝殼躬身入局土地市場(chǎng)早已是摩拳擦掌，勢(shì)在必得。9月20日，貝好家置業(yè)以10.76億元競(jìng)得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓面價(jià)高達(dá)2.73萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率42.19%，一舉成為成都新單價(jià)“地王”。

去年7月12日，彭永東給貝殼全體員工發(fā)布了一封公開信，指出貝殼的業(yè)務(wù)要從一體兩翼拓展為一體三翼，即在主體經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和兩翼（惠居租房、家裝家居）之上，再增加住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

熟稔地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，擁有海量“一手真實(shí)數(shù)據(jù)”，貝殼親自下場(chǎng)操盤被市場(chǎng)看做地產(chǎn)升溫的風(fēng)向標(biāo)。

從以中介為根基，長(zhǎng)期做開發(fā)商渠道的貝殼，轉(zhuǎn)身做起甲方，貝殼的邏輯是，依托海量大數(shù)據(jù)和售賣渠道，以C2M模式設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

這種方式，打破了以往開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制擴(kuò)張的路徑，在地產(chǎn)業(yè)走向存量時(shí)代，能夠更加貼近用戶需求，不失為一種大膽的創(chuàng)新。

而且，貝殼擁有如此龐大的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，且具備線上線下一體化及強(qiáng)大的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。在中央提出要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，貝殼下場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)卡得很準(zhǔn)。

寫在最后

占據(jù)龐大金融資產(chǎn)，牽動(dòng)綿長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又是居民家庭財(cái)富支柱，房地產(chǎn)的重要性毋庸置疑。

只是，房地產(chǎn)大類資產(chǎn)的周期性過(guò)于重、過(guò)于長(zhǎng)，很多民營(yíng)企業(yè)在周期下行時(shí)期無(wú)力支撐。

資本會(huì)在自認(rèn)為合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行買入或賣出，價(jià)格可能會(huì)很貴，也可能會(huì)超級(jí)便宜，這就是市場(chǎng)。自去年開始，嘉里建設(shè)、香港置地、鐵獅門等外資投資深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目，中東資本開始入局，摩根大通在二級(jí)市場(chǎng)抄底碧桂園，國(guó)資、險(xiǎn)資、煤老板、中介、神秘資金紛紛抄底�？梢哉f(shuō)，這些價(jià)格相比此前高位時(shí)已經(jīng)低到塵埃里。

與此同時(shí)，中央層面明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。一系列動(dòng)作都昭示出，地產(chǎn)見底的信號(hào)已經(jīng)非常強(qiáng)烈。

供需關(guān)系的根本性改變決定了，房地產(chǎn)不可能再重演過(guò)去的狂熱。但眼下這些已經(jīng)抄底的資本不論是外資、國(guó)資還是煤老板，成功的概率已經(jīng)相當(dāng)大了。

       原文標(biāo)題 : 誰(shuí)在抄底中國(guó)房地產(chǎn)｜巨潮