2024年，千際投行預計房地產行業(yè)將迎來一個”平庸之年”或”筑底之年”。

市場可能會表現(xiàn)得不溫不火，既沒有顯著的上升動力，也不會有明顯的下降風險。

最近的幾次重要會議都強調了積極穩(wěn)妥地解決房地產風險的必要性�？赡苄枰�再過三年，房地產行業(yè)才能從潛在風險轉變?yōu)榻?jīng)濟的支柱產業(yè)和穩(wěn)定力量。

該行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的調整，從頂峰跌至谷底，這嚴重削弱了許多人對房地產的信心。重建這種信心和共識將是一個艱難的過程。

在經(jīng)歷重大挫折后的復蘇總是緩慢的�，F(xiàn)在是房地產市場慢慢恢復和休養(yǎng)的時刻。

01

貨幣政策：謹慎調整

2023年見證了貨幣政策的謹慎調整，而非激進的”大放水”。全年多次降息共計20個基點，伴隨著存量房貸的下調75個基點。這一策略旨在穩(wěn)定經(jīng)濟，而非引發(fā)市場波動。

盡管M2（廣義貨幣供應量）的增速一直維持在10%以上，但實際利率卻仍高企。市場出現(xiàn)資金緊張的跡象，實際利率水平持續(xù)攀升至近5%，這是自2016年以來的最高點。

回顧2008年的政策，當時房貸利率低至7折，首套房貸首付僅需兩成，一線城市的實際貸款利率為3.7%，公積金貸款為3.2%。相比之下，當前的利率環(huán)境顯得更為嚴格。

房地產市場常被視為貨幣資金的”蓄水池”。在沒有顯著的政策寬松（即”大放水”）的情況下，房地產市場也不會出現(xiàn)大規(guī)模波動。展望2024年，市場預計將有進一步的20至50個基點的降息空間，這將有利于房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2023年的房地產行業(yè)不太可能出現(xiàn)強刺激后的V型反轉，更可能的是漸進的L型恢復。這種穩(wěn)健的政策調整有助于實現(xiàn)房地產市場的平穩(wěn)過渡，而非劇烈波動。

02

財政措施：地方債與基建的雙重作用

在當前的經(jīng)濟形勢下，中國的財政政策正發(fā)揮著關鍵作用，特別是在穩(wěn)定市場和推動基礎設施建設方面。最近，政府已經(jīng)發(fā)行了2萬億人民幣的地方政府債券，這一措施有效地穩(wěn)定了城市投資債市場。然而，面對巨大的基礎設施建設需求，這一數(shù)字盡管顯著，但仍顯不足。

為了進一步支持基礎建設，政府已經(jīng)額外發(fā)行了1萬億人民幣的特別國債，專門用于水利項目。此外，還有傳言稱，將有另外1萬億人民幣的資金投入到三大重點工程中。如果這些資金能夠成功吸引私人部門的參與，并撬動5倍以上的配套資金，那么將形成高達10萬億人民幣的新經(jīng)濟動能，這將極大地穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。

穩(wěn)健的經(jīng)濟環(huán)境為政策放松提供了必要的基礎。在此背景下，一線城市的放松政策效果有望從1個月延長到3個月，而二三線城市預期將迎來止跌企穩(wěn)的局面。通過這些財政舉措，中國政府正在積極應對當前的經(jīng)濟挑戰(zhàn)，以穩(wěn)定市場并推動持續(xù)發(fā)展。

03

美元降息：影響

隨著市場普遍預計美元將在今年第二季度開始降息，這一政策變動可能對全球金融市場產生顯著影響。特別是對中國而言，美元的降息預計將促進資金回流，為國內房地產市場的持續(xù)復蘇提供支持。這種資金回流，結合人民幣的升值，可能導致國內資產價值的再平衡，為股市和樓市帶來重返增長的契機。

然而，這一趨勢并非沒有風險。人民幣的升值可能給出口導向型企業(yè)帶來額外的壓力，從而影響中國經(jīng)濟的整體恢復力度。歷史數(shù)據(jù)顯示，每次美元大幅加息之后，經(jīng)濟通常會遭受重創(chuàng)。事實上，2023年上半年，華爾街分析師們就曾普遍預測美國經(jīng)濟會出現(xiàn)衰退。

因此，盡管短期內美元降息可能為中國經(jīng)濟提供一定的支持，但在下半年，我們仍需警惕國際經(jīng)濟風險的潛在蔓延。這要求政策制定者和投資者維持警覺態(tài)度，密切關注全球金融市場的變化，以便有效應對可能出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

04

房地產市場：逐步放松的政策

在過去一年中，中國的房地產市場見證了政府對政策的逐步放松。盡管市場普遍期待更為激進的刺激措施，但2023年的中央經(jīng)濟工作會議并未提出重大的政策調整，例如在住房消費或支持需求方面的新提議。

2022年，一些強二線城市如杭州、南京、武漢、長沙和東莞實施了一系列松綁措施，但這些政策似乎未能顯著刺激市場。2023年，政府將放松措施擴展至一線城市，從廣州開始，隨后是上海、深圳和北京，雖然政策力度有所加大，但市場反應依然有限，房價和新房銷售量持續(xù)下滑。

全年，全國范圍內出臺的房地產相關政策超過750項。然而，這些政策的效果通常短暫，往往僅維持一個月。目前，即使在一線城市也面臨挑戰(zhàn)，如深圳的二手房日均成交量和新房成交量均未達到良性循環(huán)的榮枯線5000的健康市場水平。

展望2024年，一線城市有機會進一步優(yōu)化調控政策，通過逐步放松限購、限售、限貸和限價等措施來穩(wěn)定市場。相比之下，二三線城市的市場仍在分化和下跌。

總體而言，在當前經(jīng)濟大環(huán)境尚未完全企穩(wěn)的背景下，即使政府完全取消限購和限價措施，房地產市場也不太可能迅速回暖。市場的未來仍充滿不確定性，需要繼續(xù)關注政策動態(tài)和經(jīng)濟指標。

05

土地財政：一場緩慢的轉變

近年來，中國的土地財政正在經(jīng)歷一場重要的變革。2023年，18個集中供地的城市廢除了土地拍賣的價格上限，回歸到了”最高價者得”的模式。此舉標志著土地市場溫度的逐步升溫。然而，目前來看，即便放開了限價，多數(shù)土地拍賣仍以底價成交，顯示出城市間和區(qū)域間的顯著差異。

土地銷售一直是中國房地產發(fā)展的關鍵驅動力。從2021年的8.7萬億元下降到2023年的4萬億元，土地出讓金的收入減少了約50%。近兩年，土地收入與房地產稅收每年下降超過5萬億元。加之過去四年減稅降費超過7萬億元，地方政府的財政收入承受了巨大壓力。在多數(shù)城市中，土地出讓金是基礎設施建設的主要資金來源，這些收入是純盈利，無需償還本金和利息。

在建立房地產新發(fā)展模式之前，地方政府仍需依賴土地財政。目前，有14個城市的土地財政依賴度高于50%但低于100%，而另有12個城市的依賴度超過100%，包括國家中心城市如武漢、廣州、鄭州和西安。

各地財政土地依賴度

擺脫土地財政依賴，政府的核心策略是引入房地產稅。但這一措施更適合在房地產市場繁榮的環(huán)境中實施。土地財政的這一轉變，雖緩慢，但對中國房地產市場和地方政府財政模式都將產生深遠影響。

06

房地產投資：持續(xù)下降

在當前的經(jīng)濟格局下，中國的房地產市場正面臨連續(xù)第三年的投資萎縮。重要的金融機構如摩根士丹利、瑞銀和招銀國際均預測房地產投資將分別下降7%、5%和7%。投資下降趨勢在2022年已經(jīng)顯現(xiàn)，當時全年投資下降了8.4%。特別值得注意的是，截至2023年11月，全國房地產開發(fā)投資已達到10萬億元人民幣，同比下降了9%，其中住宅投資下降了9.0%。

安信證券的分析曾指出，在2030年之前，住宅投資占GDP的比例將穩(wěn)定在約8%。然而，2023年這一比例急劇下降至6%，預計2024年將進一步下滑至約5.5%。這一數(shù)據(jù)顯示，當前的房地產投資降幅已超出正常范圍。

為了更好地理解這一趨勢，我們可以與已完成城市化高峰的地區(qū)如日本和美國進行比較。這些地區(qū)的住宅投資占GDP的比例通常穩(wěn)定在7%左右。有趣的是，中國在短短三年內完成了日本20年才實現(xiàn)的變化，這一事實突顯了中國房地產市場的快速變化和當前面臨的挑戰(zhàn)。

07

新動向：加速現(xiàn)售制進度

在2024年的樓市中，現(xiàn)售制度的實施進度正在加快。迄今為止，中國共有350萬套”保交樓”項目，其中已經(jīng)成功交付超過268萬套，交付率高達76%以上。這一成就的背后，反映出中國房地產市場的一項重要轉變。

在此之前，房地產交付困境和樓盤爛尾問題的一個關鍵因素是期房預售機制。預售制度允許開發(fā)商在建設之前出售房產，這種做法長期以來受到了廣泛的批評，被認為是導致項目延誤和資金短缺的主要原因之一。為了應對這一問題，北京等地開始由政府監(jiān)管預售資金，以增強市場的穩(wěn)定性和消費者的保護。

然而，盡管政府正在采取措施改革預售制度，整體進展似乎不會太快。這種謹慎的態(tài)度反映了一個核心觀點：在當前的復雜經(jīng)濟環(huán)境中，對于重要的經(jīng)濟領域進行大規(guī)模的快速改革可能帶來不可預知的風險。

2024年，預售和現(xiàn)售制度并存，這一現(xiàn)狀揭示了市場的新趨勢�，F(xiàn)房銷售的增加，更多是由于期房銷售不暢的市場反應，而非政策直接推動。這種現(xiàn)象突顯了消費者對于即時交付和資金安全的日益重視，同時也反映出市場對傳統(tǒng)預售模式信心的減弱。

08

回顧：2023年房地產行業(yè)透視

2023年標志著中國房地產行業(yè)的顯著轉變。數(shù)據(jù)顯示，典型房企的融資額從以往的1.7萬億人民幣顯著減少至僅0.47萬億，反映出市場的收縮趨勢。

在這一年，房地產行業(yè)經(jīng)歷了重大震蕩。恒大集團的許家印遭遇法律強制措施，象征著行業(yè)內部調整的深化。同時，全國有43家公司被強制退市，其中房地產企業(yè)所占比例最高，顯示出監(jiān)管層對于行業(yè)風險的關注和干預。

盡管政策對民營房企融資持開放態(tài)度，大型企業(yè)如金地集團、萬科企業(yè)和龍湖集團得以穩(wěn)固其市場地位，但許多財務困境的民營企業(yè)面臨資不抵債的困境，失去了再融資的能力。這一趨勢預示著這些企業(yè)將逐步退出市場，甚至面臨破產。

同時，政府大力推動保障房項目的實施，預示著房地產市場未來可能由國有企業(yè)主導。這一變化不僅對行業(yè)格局產生深遠影響，也為國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展提供了新的動力。

09

未來：房地產市場面臨變革

隨著全國平均每人擁有的住房面積達到40平方米，基本滿足了居民的居住需求。加之總人口逐漸減少，城市化率穩(wěn)定在65%，社會對住房的需求預計將顯著下降。在這樣的背景下，房地產市場正經(jīng)歷一場深刻的變革。

房價的下跌加劇了這種變化。投資住房的吸引力減弱，導致更多的存量房產進入市場。開發(fā)商手中累積的6億平方米庫存房產，以及社會上閑置的30億平方米二手房，都可能成為市場的供給壓力。

當前，整個經(jīng)濟正處于降杠桿的過程中，企業(yè)和家庭都在努力減輕債務負擔。這一背景下，資產拋售的壓力持續(xù)存在，對房地產市場構成了挑戰(zhàn)。

進入2024年，大規(guī)模的保障性住房建設和城中村改造項目是否會對新房市場產生影響，目前尚不明確。這一變數(shù)將對房地產市場的未來走向產生關鍵影響。隨著形勢的發(fā)展，房地產市場的走向值得持續(xù)關注。

010

法拍房：數(shù)量激增引發(fā)房價下跌

近期，中國核心城市的房地產市場遭遇了顯著的挑戰(zhàn)。在北京和上海等一線城市，核心區(qū)域的房價開始迅速下滑，跌幅在20%至30%之間。特別是在北京和上海的核心區(qū)，房價下跌30%已成為常見現(xiàn)象。深圳學區(qū)房的價格在過去幾年中累計下跌了50%，而其他眾多小區(qū)的房價下跌30%也成為了新常態(tài)。

一般而言，房價下跌30%被視為一個關鍵閾值。當房價跌至此界限，許多房產的價值不足以覆蓋貸款首付，導致房主無法繼續(xù)貸款或補足貸款差額。這種情況通常導致房主斷供，房產隨后進入法拍流程。此外，原本優(yōu)質的金融資產也可能變質，成為類似于次貸危機中的不良資產。

暴雷事件發(fā)生兩年后，一些企業(yè)的庫存房屋開始逐漸進入法拍流程。這種趨勢不僅揭示了市場的動蕩，也預示著房地產市場可能面臨的更廣泛的經(jīng)濟影響。

結語

標準普爾（S&P）預測，2024年將是全球房地產市場穩(wěn)步恢復的關鍵年份。經(jīng)歷了近兩年國際及國內經(jīng)濟形勢的劇烈變動，全球房地產市場經(jīng)歷了顯著的調整，多個關鍵指標顯示市場已經(jīng)觸底。

千際投行認為，房地產行業(yè)的低迷對經(jīng)濟增長、產業(yè)發(fā)展和就業(yè)市場產生了深遠的影響。然而，隨著宏觀經(jīng)濟的逐步穩(wěn)定和寬松政策的持續(xù)實施，預計房地產市場將逐漸恢復，并重回正軌。

盡管經(jīng)濟復蘇不會一蹴而就，但市場普遍期待政府能夠進一步放寬政策，以加速行業(yè)的復蘇。標普的這一預測為投資者和市場參與者提供了關鍵的洞察，展示了房地產市場未來的潛在走向。

作者｜千際投行

編輯｜孫廣軍

題圖｜AI 生成

END

       原文標題 : 2024年，房地產十大猜想