撰文 ｜ 宋溪 選址中國

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近日，一處倉儲用地拍賣罕見吸引了近萬人圍觀，最終因競拍超過700次，溢價高達4億元在行業(yè)內掀起一陣風波。

京東拍賣網站顯示，2月9日，由成都市中級人民法院處置的成都市新津區(qū)一處倉儲用地資產公開拍賣。經過近30個小時的激烈競爭，多方出價706次，最終由四川陸海云港集團發(fā)展有限公司以6．013億元價格收入囊中，溢價4．1億元，比去年11月成交的成都國際鐵路港物流倉儲用地高出了75％。

為什么？成為圍觀人共同的心聲。

01巨頭云集、路網八達，規(guī)劃明確一處倉儲用地好地塊

根據京東拍賣頁面公告顯示，標的物為位于成都市新津區(qū)普興鎮(zhèn)鄧家寺北路13號，包括坐落于該門牌號地址內的2棟、3棟、5棟、9棟倉儲用房、接待室1、接待室2用房，以及位于普興鎮(zhèn)鄧家寺北路13號、金華鎮(zhèn)磚橋村1組、2組、村集體的三宗倉儲用地，以及新津區(qū)物流園區(qū)鄧家寺北路13號廠區(qū)內的“四川國儲天府物流有限公司鐵路專用線”和5臺站臺龍門吊與41臺行車。

從倉儲用地的標準來看，該地塊用于重要戰(zhàn)略儲備物資保障用地，集倉儲、加工、集散分撥為一體，廠房、鐵路線和機器設備等均處于安全試用期內，維護保養(yǎng)狀況良好。

從交通來看，百度地圖顯示，標的物位于興物六路西側，距離全市四個主要鐵路貨運場站之一的新津普興站直線距離500米�！冻啥际谐鞘锌傮w規(guī)劃（2016－2035年）》提出，將通過清白江、淮州和新津三地協作構建鐵路港樞紐格局，強化新津的門戶地位及帶動作用。

根據規(guī)劃，普興站作為成昆線上的貨運站點，將承擔起成都面向東南亞及孟中印緬經濟走廊的供應鏈要素配置的重要功能，成為成都南部重要的陸港型物流樞紐中心。

因此，普興站周圍布局了普洛斯新津物流園、東百集團成都新津物流中心、京東物流、小米倉庫、廣汽物流、廣久物流等眾多物流頭部企業(yè)以及成功落戶的銀隆新能源成都產業(yè)園、格力成都產業(yè)園、寧德時代、中國中糧等……

根據成都產業(yè)定位，新津區(qū)未來將成為天府新區(qū)西翼核心區(qū)，成都智能制造“四大產業(yè)基地”布局中的核心集聚區(qū)，成都產業(yè)發(fā)展的新高地。另外，作為一處倉儲用地，該地塊周邊規(guī)劃落地了大量高質量配套，包括騎龍湖公園、楊柳湖、白鶴灘濕地公園、天府明珠公園、成都市機關三幼、成都外國語學校天府校區(qū)、四川省骨科醫(yī)院天府新區(qū)分院、成都市婦女兒童中心醫(yī)院等。

從以上因素來看，作為四川本土企業(yè)，四川省一級國有資本投資公司四川省港航投資集團有限責任公司100％控股的子公司，普興這塊難得的倉儲用地一釋放，陸港云海就存下了無論如何都要上車的決心。

陸海云港表示：“作為集團第一個陸港型鐵路物流園區(qū)項目，新津普興鐵路物流園項目的競得進一步豐富和補強了陸海云港物流樞紐節(jié)點。未來，將依托該項目獨特的地理門戶、體量規(guī)模優(yōu)勢，助力成都南向延伸發(fā)展……”但這些，還不足以解釋本來相對廉價的倉儲用地溢價4億，出價700次，競價30小時的火爆現象，這背后的根源，更是近年來倉儲用地投資價值顯現和資本競相搶灘的因果。

02需求強勁、回報穩(wěn)定、REITs加持倉儲物流成投資者最看好的賽道

倉儲用地，城市用地組成部分之一，與城市其他功能部分，如工業(yè)、對外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯系。與大眾認知不同的是，倉儲用地與快遞行業(yè)有著本質區(qū)別：快遞和電商的倉儲業(yè)務，僅占倉儲地產所有業(yè)務的三分之一，更多倉儲面積被制造業(yè)、第三方物流所租用。

近年來，隨著萬科參與普洛斯私有化交易，普洛斯入股平安不動產工業(yè)物流公司并托管其全國倉儲資產，蘇寧深創(chuàng)投合作物流地產基金，順豐、京東以及菜鳥等在物流地產領域重點發(fā)力……倉儲用地在資本的搶灘和加持下快速火熱了起來。

事實上，2013年以前，由于倉儲地產投資時間長，收益率不高，融資退出困難，我國倉儲地產領域一直由普洛斯、嘉民、封樹等一眾外資主導。2013年后，隨著經濟轉型升級，電商業(yè)務逐漸崛起，宇培、寶灣、易商等民營資本效仿普洛斯模式開始進入倉儲地產領域。其中以京東物流網絡尤其被業(yè)界推崇。

那么，倉儲地產是如何火熱起來？

其一，當重拳調控使住宅市場和商業(yè)地產風險開始釋放，利潤不斷壓縮時，倉儲低廉的土地價格，日益增長的強勁需求和穩(wěn)定可期的回報率等特有的投資價值成為不確定因素下資本熱衷投資的新領域；

其二，公募REITs的不斷完善和成熟，解決了倉儲地產投資時間長，流動性弱的痛點，使得流動性大幅提升的同時，退出通道愈加順暢，倉儲資產估值隨之上升；

其三，國內產業(yè)轉型升級、科技、互聯網、電商等新經濟快速發(fā)展的背景下，強勁需求下的倉儲用地日漸稀缺，特別是在用地緊張的一線城市，價值更加突出；

另外，三年疫情期間，倉儲地產依然保持了良好綜合收益率，使得外資競相追捧抄底，將倉儲熱度推上了一層樓。

根據世邦魏理仕《2023年中國投資者意向調查》報告顯示，受益于公募REIT市場的快速發(fā)展，在所有物業(yè)類型中，投資者仍最看好倉儲物流的資產價格表現。

03 2023年，倉儲用地的風會一直吹嗎？

2022年下半年，高力國際調研的《中國物流倉儲租金地圖》顯示，全國35個核心物流城市總供應量約9，263萬平方米，市場整體出租率82％，24個城市的出租率在80％以上，其中10個城市在90％以上，市場平均租金為人民幣1．01元／平方米／天。整體空置率不高。

圖片來源：高力國際

其中，北京以1．76／平方米／天排在第一。北京由于工業(yè)用地供應稀缺，近年來市場一直處于供不應求的狀態(tài)，空置率持續(xù)維持低位。但在2022年年底到2023年預計將有超過70萬平方米的新增供應計劃投放市場，屆時應該會迎來一波瘋搶潮；深圳以1．73／平方米／天排在第二。

在深圳新增物流用地較少的長期背景下，2023年深圳倉儲市場預計將迎來深國際黎光物流園的入市，其中包括10萬平方米的常溫庫以及5萬平方米的冷庫，將一定程度緩解市場長期需求緊張的局面；上海以1．54元／平方米／天排名第四。

2023年，電商、快遞業(yè)、第三方物流等將繼續(xù)成為上海市場的去化主力，預計上海有超過100萬平方米的高標準倉儲入市，但是租金不會低。比較意外的是，此次東莞以1．55元／平方米／天第一次進入前三。這得益于疫情防控政策放松后，東莞制造業(yè)回暖。

因而，隨著疫情政策放開，多地重提“制造業(yè)回流”，線上消費和工業(yè)互聯網科技等領域的加速發(fā)展，高標準倉儲用地供應越來越緊張的前提下，作為外資和各方資本爭先看好的新經濟不動產之一，倉儲物流的風估計還得再吹吹。

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       原文標題 : 2億起拍6億成交，競價700次……倉儲用地遭瘋搶