等了6年,重大拐點來了
文/樂居財經(jīng) 李蘭
如今,房地產(chǎn)市場“供大于求”形勢正發(fā)生變化。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2023年1月,全國100個典型城市狹義庫存總規(guī)模為56321萬平方米,到12月,狹義庫存面積為53231萬平方米,同比下降6.2%。
梳理歷年庫存變化情況,新房市場大多呈“供大于求”的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,自2015年房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來,全國商品房待售面積曾連續(xù)4年下行。
2020年初受新冠疫情影響,樓市庫存持續(xù)下行趨勢被打斷,庫存規(guī)模由降跳增。2021年12月,狹義庫存小幅微增至6.1億平,總體供過于求格局未變,去化周期也顯著高于2020年同期水平。
2023年以來庫存規(guī)模持續(xù)收縮,全國百城住宅狹義庫存回落至近年來低點,該變化主要受新房供給持續(xù)縮量、成交仍然疲弱等因素影響。
易居研究院也發(fā)文指出,近6年供求關(guān)系首次扭轉(zhuǎn),2024年新房去庫存將迎拐點。具體來看,2023年全年全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬平方米,成交面積為31652萬平方米,供求比為1:1.1。百城總體呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢,其改變了過去五年即2018-2022年“供大于求”的常態(tài)。
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)連續(xù)兩年同比下降、房地產(chǎn)新開工面積連續(xù)四年下降、全國重點監(jiān)測的30個城市土地購置面積連續(xù)三年下降。此類數(shù)據(jù)均說明,當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài),進(jìn)而使得庫存指標(biāo)難以增加。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,百城庫存下降具有信號意義。庫存的消化,其實是站在供求關(guān)系角度去理解的,側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)好。
雖然供給端短期萎縮,但是從絕對規(guī)模及去化周期看,當(dāng)前樓市去化壓力也處在高位。嚴(yán)躍進(jìn)稱,歷史上去化周期最高點出現(xiàn)在2012年2月,數(shù)值為22.8個月,2023年12月份去庫存周期屬于歷史“次高”水平。
那么隨著新房供求關(guān)系的變化,未來會影響房價么?
其實,房價受多重因素影響,包括政策調(diào)控、市場供需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等,不單是新房狹義庫存,當(dāng)下樓市仍處于“去庫存”的重要階段。
據(jù)國家統(tǒng)計局1月份70城房價數(shù)據(jù),房價環(huán)比下降城市個數(shù)減少,新房和二手房價下降城市分別有56個和68個,比上月分別減少6個和2個。1月份房價上漲城市數(shù)量多起來了,這一現(xiàn)象也是最近11個月來首次出現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的回升向好,和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個經(jīng)濟(jì)形勢等都有關(guān)系。2023年下半年市場信心開始恢復(fù),預(yù)計到2024年信心會進(jìn)一步修復(fù)。疊加保交樓等利好消息,購房者入市節(jié)奏會加快。
原文標(biāo)題 : 等了6年,重大拐點來了
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