文／朱滬青

6月30日，恒大集團(tuán)對外透露，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100％以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

目前恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。這意味著，恒大的降負(fù)債情況如期兌現(xiàn)了許家印在戰(zhàn)略合作伙伴交流會所提出的承諾。

恒大房地產(chǎn)的發(fā)展史，見證了中國房地產(chǎn)全面巨額虧損到房價(jià)高漲，一房難求。如今在降負(fù)債和多元化生態(tài)之下的“新恒大”，也正走在中國房地產(chǎn)的前頭。

在短短一年多的時(shí)間里，恒大降負(fù)債成效遠(yuǎn)超市場預(yù)期自是離不開其一系列有效動(dòng)作。此外，恒大自身硬實(shí)力也足夠強(qiáng)大，其早已開始全面覆蓋食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，躋身世界一流科技企業(yè)。

恒大房地產(chǎn)的發(fā)展史，見證了中國房地產(chǎn)全面巨額虧損到房價(jià)高漲，一房難求。如今在降負(fù)債和多元化生態(tài)之下的“新恒大”，也正走在中國房地產(chǎn)的前頭。

恒大兌現(xiàn)承諾

自2015年到2018年，涌現(xiàn)出多家房企。伴隨著房企增多，避免不了魚目混珠的情況。近三年，為規(guī)避這類情況，出現(xiàn)了三條紅線等相關(guān)政策，限制了房地產(chǎn)的增速。

此外，去年疫情的影響還在繼續(xù)。盡管如此，恒大還是僅用一年多時(shí)間就取得了降負(fù)債3000億的成效。這主要依賴于其回款、降土儲、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的三板斧。

一．回款充足。其實(shí)，在“三條紅線”的大背景下，對房企而言，能否存活下去，很大一部分原因取決于回款能力。
在銷售回款上，恒大的表現(xiàn)十分亮眼。

2020年恒大合約銷售金額7232億元，銷售回款6532億元。截至2021年5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2851．6億元，銷售回款2507．4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。

二．降土儲。對房企而言土儲即規(guī)模，規(guī)模即地位，可以說是各大房企的命根子。當(dāng)在同行繼續(xù)“買買買”、拼土儲的時(shí)候，恒大卻敢反其道而行之。

伴隨著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入長周期，個(gè)別地區(qū)的房價(jià)不一定跑得過金融機(jī)構(gòu)的高息，因此土儲也有可能成為負(fù)擔(dān)。

為此，恒大開始嚴(yán)控土儲規(guī)模。去年下半年恒大土儲面積下降近1000萬平方米，未來兩年計(jì)劃年均再下降1500萬平方米，可售土儲總規(guī)�？刂圃�2億平方米左右，保持在合理水平。

恒大在疫情期間率先采取了“網(wǎng)上賣房”的手段，并通過讓利組合的方式，成功刺激市場。在這一措施的實(shí)行下，恒大2020年全年銷售大增20．3％至7232億，完成全年6500億銷售目標(biāo)的111％，有效降低土儲規(guī)模。

另一方面，恒大在早前充沛的土儲儲備降低了拿地成本。

據(jù)恒大年報(bào)顯示，截止至2020年12月31日，恒大的去年下半年土地儲備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。另外，恒大集團(tuán)還擁有未入表的舊改項(xiàng)目約100個(gè)。

如此充沛的土地儲備，使其拿地支出大減，也為給予了恒大未來發(fā)展帶來了充足的底氣，保障持續(xù)發(fā)展。

三．優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。恒大還通過引入高質(zhì)量戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等積極舉措，共增加權(quán)益888億港元，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

與同行們相比，恒大的戰(zhàn)略顯得有些標(biāo)新立異，甚至有些“突兀”。恒大設(shè)計(jì)的這一條降負(fù)債路線一手?jǐn)U大銷售規(guī)模、實(shí)現(xiàn)高增長，一手在土儲上做減法、控規(guī)模，同時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，本次有息負(fù)債大降3000億只是起點(diǎn)。

但實(shí)際上，這是其在用實(shí)際行動(dòng)致力于讓房地產(chǎn)從金融屬性回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性、回歸健康發(fā)展模式。在整個(gè)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的現(xiàn)狀下，恒大率先走上了一條堅(jiān)定的變革路線，從根本上減少對金融的依賴。

從房地產(chǎn)走向多元化生態(tài)

除了深耕房地產(chǎn)外，當(dāng)前恒大已經(jīng)展開多元化布局。整體業(yè)績的持續(xù)走好，也給恒大嘗試更多前沿新科技的機(jī)會。

比如切入造車賽道。恒大選擇造車的時(shí)間點(diǎn)，正是其業(yè)績的巔峰時(shí)期。

2018年，恒大進(jìn)軍新能源汽車產(chǎn)業(yè)。目前為止，恒大汽車同步研發(fā)14款車，已發(fā)布9款，覆蓋了轎車、SUV和MPV等車型，這種涵蓋多種價(jià)位區(qū)間的布局，滿足所有消費(fèi)者需求，為其后續(xù)產(chǎn)品奠定了一定的群眾基礎(chǔ)。

恒大布局造車產(chǎn)業(yè)，重要原因之一就是未來家庭（房子）和汽車場景的高效聯(lián)動(dòng)。

從家庭和汽車兩個(gè)場景為基礎(chǔ)，恒大更是把布局延伸到了多個(gè)方面。例如與騰訊共同打造的智能網(wǎng)絡(luò)社區(qū)恒騰網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺的轉(zhuǎn)型。截至2021年5月底，恒騰網(wǎng)絡(luò)旗下的南瓜電影累計(jì)注冊會員數(shù)為5527．4萬人，累計(jì)付費(fèi)訂閱用戶數(shù)2014．7萬人。

目前，恒大已經(jīng)完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)＋數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，如今的恒大已經(jīng)是一個(gè)擁有恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉八大產(chǎn)業(yè)平臺�？梢郧逦�看到，恒大正在走向一個(gè)更具競爭力戰(zhàn)略發(fā)展方向。

其中，房車寶即是恒大數(shù)字科技的典型代表。據(jù)介紹，房車寶集團(tuán)下面涵蓋了房車寶全民經(jīng)濟(jì)平臺、房車寶平臺以及房車寶SaaS管理等三大科技平臺，意味著未來房車寶將聚焦于房產(chǎn)、車輛交易。

目前，房車寶擁有全民經(jīng)紀(jì)人會員2129萬，門店4．3萬家，預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模將超過2萬億元。日前，已成功引入163．5億港元戰(zhàn)略投資，計(jì)劃今年底或明年初上市。

房車寶的線下擴(kuò)張，為恒大汽車的銷售提供了充足的銷售渠道。而房車寶經(jīng)紀(jì)人的加入，又將進(jìn)一步提升恒大汽車的銷量。

隨著科技自立自強(qiáng)作為國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略支撐，以及未來企業(yè)科技化趨勢越發(fā)清晰，不得不說，恒大降負(fù)債以及布局科技賦能的多元化生態(tài)這兩手動(dòng)作，展現(xiàn)出了其對房地產(chǎn)的未來有著極高的敏銳度與前瞻性。

三條紅線政策下，房地產(chǎn)行業(yè)終將會褪去泡沫、回歸居住屬性，如今恒大降負(fù)債使其走上一條穩(wěn)健發(fā)展的路；其多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展又提前拿到了一張通往未來的門票，這一戰(zhàn)略也被野村證券和法國巴黎銀行看好。
一個(gè)全新的、穩(wěn)健的恒大正呼之欲出。